被转卖、缓开工、成鸡肋

    本轮房价调控前夕，北京一天之内（2010年3月15日）诞生三个“地王”，创下卖地单价和总价历史之最，引起全国关注。此后，国家楼市调控从严从紧、政策密集出台。
    北京三大“地王”项目如今命运如何？作为高房价的重要推手，“地王”起落给房地产业带来什么警示？

东升乡“地王”
荒草长两年 如今被转卖
    京城凛冽的寒风中，野草被吹得猎猎作响——这里是北京海淀区东升乡地块，眼前的一切最能体现正遭遇“寒流”的北京楼市。近两年里，这一昔日“地王”始终处于闲置状态，院子里长满荒草。
    这是开发商始料不及的。2010年3月15日，在与绿地集团等“房产大鳄”竞逐中，名不见经传的北京世博宏业房地产公司脱颖而出，以17.6亿元的价格经过58轮竞价夺得东升乡地块，这比底价6亿元超出11.6亿元，溢价193%。
    针对这一“地王”项目，北京中原地产等机构预计，算上建设酒店等投入，这一地块楼面价高达近3万元/平方米，是当年乃至目前北京有效成交地块中单价最高的。
    近期，这一“地王”命运开始改变。保利地产发布公告称通过收购北京世博宏业房地产公司100%股权的方式，获取北京蓟门桥项目（即东升乡地块）。尽管保利地产“财大气粗”，但这个“地王”能否顺利入市仍是难题。保利地产独立董事张礼卿在表决中表示反对，理由是，“项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑”。
    将“地王”易手，往往是“地王”的一种无奈结局。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，“地王”项目开发需求资金巨大，政策风险也大，开发商容易不堪重负。前有鲸吞了多个“地王”的顺驰公司在资金链绷紧之际将公司转手；近期有曾夺得多个“地王”的绿城集团，被迫将旗下项目转手；近来上海证大发出通告，宣布已将旗下全资附属公司证大置业作价出售，这显示其持有近两年的上海外滩“地王”最终易主。
    对此，北京一位知名房地产专家评价说：“很多时候开发商并不是饿死的，而是撑死的。”

大望京1号“地王”
被迫“缓开工” 遭遇“定价难”
    12月1日，记者来到北京朝阳区大望京1号地块，见该“地王”项目只挖了两个大坑，工人们正进行奠基工作。拿地快两年了，还在浇灌地基。至于该项目上市日期则一推再推，从今年推到明年。
    这与当时快速举牌竞夺“地王”的场景形成鲜明反差。2010年3月15日上午，经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的远豪置业以40.8亿元夺得大望京1号地，尽管这一纪录在下午即被“东升乡地块”取代，但却点燃了北京楼市的疯狂情绪。
    之后，整个北京“大望京板块”闻风而动，一夜间房价从每平方米2.5万元升至3万元以上。SOHO中国董事长潘石屹算账说，北京五环边的土地都能卖到2.7万多元/平方米，这个“地王”项目开发后，只有卖到4.5万元/平方米才能保证10%利润，太离奇了。
    但开发商的预期最终落空。随着本轮楼市调控措施出台，大望京1号地周边房价迅速回落。记者发现，当前大望京1号地周边房价仍在持续跌落，已接近拿地价格水平，这个“地王”想要脱手，已经越来越难。
    一些业内人士表示，热衷当“地王”的开发商，不仅是高房价的主要推手，也是地方“土地财政”的支持者。在接连碰到调控的年头，其遭遇困境几乎是一种宿命。

亦庄“地王”
销售冷利润薄... 犹如啃“鸡肋”
    相比而言，北京三大“地王”中亦庄X1-1B地块的命运稍好，但却交易清淡，如食“鸡肋”。
    这一“地王”去年在64轮现场竞价后，由中信地产以52.4亿元的总价夺得，刷新北京总价“地王”的成交纪录。
    北京市房地产交易管理网显示，该项目在8月26日取得预售许可证，共推出318套房源，但截至11月30日，仅卖出89套。就其整体销售额而言，目前卖房收入与买地资金尚有较大差距。
针对“地王”项目遭遇销售难题，业内人士普遍认为，归根结底是一些开发商在土地市场上“太不理性”造成的。
    据北京中原地产统计，从2009年到2010年上半年，北京市溢价率超过100%的住宅类地块一共有33块，对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占房价比重接近40%，创历史新高。
    “目前北京在售‘地王’项目大部分成交价在下降。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示，随着限购等调控政策持续，买方持续观望，成交持续低迷，开发商采取实质性降价以缓解资金压力已成为必然。
    “地王”遭遇“生死劫”，不仅对开发商发出警示，也引发房地产市场健康发展的深层思考。张大伟等专家表示，当前，不仅需要开发商和消费者理性对待房价，更需要政府在土地、税收、信贷、法律等方面加快配套改革，使楼市走上健康发展的轨道。