保障房如何变局楼市改善民生？

一直以来，中央加大保障性住房的投资力度，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用，防止景气度大幅下滑；另一方面，分流商品房市场需求，抑制房价反弹。9000亿保障房资金是否能够变局楼市、改善民生？
2011年全国保障房建设目标为1000万套，对民众而言，这无疑是个利好消息。如今2011年几乎走过了一半，在这半年中，保障房建设又发生了怎样的变化？保障房的建设对市场是否带来了一定的影响？

开发商：蜂拥转向信托融资 保障房房产信托激增
银行贷款、股市融资纷纷碰壁，面临宏观调控政策的严厉执行，房地产企业大批涌向信托渠道。据用益信托工作室不完全统计，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿，与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出现的房地产信托产品激增。
据统计，今年前4个月，各信托公司共发行了15款投向保障房建设的房地产信托，规模达到35.9亿元人民币，而去年全年保障房项目仅22款。一季度保障房信托产品的平均期限为1.81年，平均收益率为9.32%，虽略低于房地产信托平均水平，但高于全部信托产品的平均收益率0.5个百分点。
“保障性住房的收益率仅5%左右，而信托产品为何能提供高达9%的预期收益？”针对近期市场上相继出现高收益的保障性住房产品，不少投资者疑惑信托产品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托产品盈利的主要模式，而这些项目中主要盈利部分还是在于商品房和商业地产方面。”有关业内分析人士表示，目前信托市场上，几乎没有一款产品是完全针对保障性住房的，保障性住房的低收益水平使得信托资金缺乏进入的动力。但是相当多的项目通过捆绑保障性住房获得了稳定和收益两方面的卖点。

中介：已出现保障房用地转让. “借壳”开发仍具风险
在日常生活中，我们偶尔会在手机里接收到类似保障房用地的转让信息，这样的信息并非第一次在市场出现。钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉介绍，今年3月，就有土地中介主动问他是否有意购买保障性住宅用地。
此前，上海的保障房大多由上海国资系统下属的企业开发。4月份，一些国有房地产企业代表表示，参与保障房建设面临利润低、周期长、资金压力大等困境。一家房地产公司的参会者称：“我们从事保障房建设也是三年前刚刚起步，尽管目前有几个项目，但难度很大。有个项目2009年就与政府签订了协议，但因种种原因最近才启动。”
一位业内人士表示，由于保障房有稳定的销售价格和收益率，对民营企业来说，投资的保障系数较高，所以其开发意愿可能比国企要高。
专家认为，出现保障房项目转让的现象，主要原因是保障房项目对开发商的资质和资金背景有严格要求，很多民营企业达不到，于是只有通过转让，从国有企业那里获取开发资质。
不过，这种“借壳”开发的方式并非没有风险。上海市规划和国土资源局信访部门的工作人员说，目前各区政府对保障房用地管理非常严格，尤其是项目转让审批卡得非常严。

专家：继续加强保障房体系建设
“在物价回调之前，政策紧缩基调预计会延续，但紧缩的力度与节奏将出现微调空间”，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示：房产市场一季末已现调整，但地方保障房可能要到下半年才会大规模开工，这或令二季度成为全年经济阶段性低点。
海南省住房和城乡建设厅住房保障处处长孙健说，当前确实存在保障房基础设施配套较为滞后的问题。海口、三亚等地的部分保障房由于排水、排污、商场、学校等基础设施配套不完善，影响入住率，导致廉租房、经济适用房入住率较低。...
中国房地产业协会副会长朱中一说，一方面城中心拆迁成本高，另一方面，地方政府对好地段的土地出让收益寄予“厚望”，所以很多保障房通常都建在相对偏远的地方，配套设施规划不衔接，应尽量缩短配套完善的时间。朱中一还表示，保障房建设这一重大的民心工程，在建设“大提速”的背景下，不仅要看指标完成情况，也要看房屋“品质”，不能因为“打折扣”而损害了保障房的本来面目。

国土部：不落实保障房用地相应扣减“计划指标”
据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部在公开《关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知》中明确提出：“凡是没有落实保障性住房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减所在省（区、市）的计划指标。”
2011年全国土地利用计划显示，新增建设用地计划安排量比去年（2010年）略有增加，国家只预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方。
国土资源部要求各地优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列，严禁向高能耗、高污染、产能过剩行业供地。
同时国务院2011年5月28日发表《关于2011年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件表示将继续深化住房保障体系建设等改革。
反思：为什么保障房建设不给力
近期，许多地方被曝存在保障房“被骗购”“被团购”“被倒卖牟利”等分配乱象。业内人士及专家指出，保障房分配亟待“治乱”，公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
审计署2010年底公布的数据显示，在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭分配了廉租房。一方面是不符合条件的“挤入”保障房；另一方面却出现保障房分配后闲置和转租转售的情况。
据最新数据显示，截至５月底，上海动迁房开工５０％以上，经适房项目约完成２５％的开工计划。截至５月下旬，江苏省４５万套保障房任务总体开工率约为３０％。截至４月底，重庆已开工２０．４万套，占年度保障性住房建设总量的４１％，属开工率较高城市；浙江省１８．５万套保障房任务目前已开工建设６．１６万套，完成年度目标任务的３３．２％。另外，北京新开工建设、收购保障性住房２０万套以及深圳开工建设７．３万套保障性住房的计划，目前执行情况并不乐观。
短短的几个月时间里，是谁动了9000亿保障房资金的奶酪？保障房如何变局楼市、改善民生？这都是对民生工程下企业责任的一种审视及考验。
保障房究竟该保障谁？这个问题本来应该很清晰。但为什么在现实中竟屡屡“好经被念歪”？尤其是，当下还出现了一种保障房被一些地方和企事业单位当成“福利盛宴”的趋势。
　　无论从立项、建设还是到销售，保障性住房建设的问题不断，利益驱动是违规操作的主因，监管不给力则为其提供了巨大的空间。因此，保障房既要重视建设，也要关注分配；既要通过各种方式“扩容”，也要始终恪守其“社会保障”的公共属性。