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首付50%你还买吗？

更新时间:2018-03-19 12:37:24 来源：www.okzjj.com 编辑：本站编辑　已被浏览 次 查看评论
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4月17日，国务院再发调控房价新政策：对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款，并首推房价问责制。
如果说15日的二套房贷首付不得低于50%的政策还是相对温和，如今三套房政策一出，可以看出政府保持房价稳定的决心。但由于房贷新政中并没有相关细则，二套房究竟如何认定？1.1倍利率只针对新发房贷还是新老房贷一起调？都成为人们非常关注的话题。
最终如何认定二套房，央行目前仍未出台具体细则，因而对于二套房新政策，很多人都存在疑问。
疑问一：第二套房如何认定？
此次，国务院要求：“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”可以预见，不久相关部门就会就“二套房”出台认定标准细则。
全款购房后，再申请贷款购房，是否属于第二套房？
按照人民银行对第二套房的界定：“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。之前通过一次性付清与赠与的方式获得房产，没有贷款记录，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。
男方婚前有贷款购房记录，婚后，以妻子名义(没有贷款购房记录)申请贷款购房，是否属于第二套房？
该情况属于第二套房。央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位的说法，虽然女方没有贷款购房记录，但由于在结婚后，两个人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有。即便再以女方名义买房，仍属于二套房范畴。
贷款还清后，再贷款购房，是否属于第二套房？
按照人民银行对第二套房的界定，由于借款者已贷款购买了自住的房屋，因此，不属于“首套自住房”的范畴，再贷款购房时，应该算成二套房。但目前各银行在判定时，标准并不相同。在本次新政出台前，有银行表示，只要能提供直系亲属资料，证明人均住房面积低于当地人均水平，则即使是第二次贷款买房，也可按改善型住房来处理；有银行表示，即使曾经贷款买过房，只要第一套房贷已还清，再次贷款买房也可按第一套房贷执行。
父亲曾贷款买过房，自己再买房，是否算为第二套房？
不属二套。尽管央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位，但借款人家庭是指包括借款人、配偶及未成年子女为单位。也就是说，单身成年人以本人认定家庭单位；已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计入家庭单位的一员。只要已成年，则就以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。
疑问二： 已签合同但未收到贷款是否按照新政执行？
由于银行近几个月的信贷额度偏紧，出现了大量客户贷款已获批复但未放款的情况。对于这部分“特殊群体”，是执行新政还是赶上末班车？目前尚无定论。据银行相关人士透露，新政出台时已签署贷款合同的按老政策执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，按新的政策执行。
疑问三： 1.1倍利率只针对新发房贷还是新老房贷一起调？
“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。”但新政没有明确指出，1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷，还是对于已经发放的二套房贷，也要一起调整。
新政是否会追溯过往房贷？“具体执行文件还没有收到，按照以前的惯例，折扣的变化只针对新房贷，存量房贷不会进行调整(即老房贷)。”一位在银行从事信贷工作多年的人士告诉记者，利率折扣在客户和银行签定合同时就已经确定了。除非国家明确要求统一调整，否则，就会按合同约定的折扣继续执行，1.1倍利率只针对新房贷。
疑问四：新政策使首付成难题的情况下，买房交了定金可以退吗？
目前，不少人退贷是因为准备退房，而交给开发商的定金是否能够退还也成了这部分市民最关注的事情。一位资深律师表示，购房者付给开发商的定金是为了担保合同履行，如果因购房者单方面原因合同无法履行，那么定金是不能够退的。
目前购房合同上大都写明，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”如果购房者因国家出台了宏观政策调控楼市，而无法获得银行贷款，比如因为首付成数提高，付不出首付；三套房银行停贷等，那么购房者可以和开发商协商进行退款。
虽然新政策的发布，引发众人不同的议论，但就目前来看，二套房贷新政策对张家界房地产业的影响还不算大。新政策在具体、全方位地执行之后，到底会产生怎样的影响，这是我们目前不能预知的，所以，现在大多数人仍处于观望之中。........................................................ （本报综合）
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