商业地产的春天来了吗？

最近，四大行取消首套房贷7折优惠政策，二套房首付收紧，结合年前连续出台了房地产的调控政策，先是“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，后是“遏制房价过快上涨”，紧接着是“房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清”，短期内减缓住宅市场的成交速度，针对中小户型及中低价位的住宅投资投机行为也将得到控制，住宅投资收紧住宅正经历由宏观政策紧缩所引起的市场观望情绪加重的情形。那么，商业地产将经历怎样的情形呢？ 2010年商业地产的春天会来吗？笔者认为，商业地产的春天将要来临，主要体现在以下方面：

商业地产的“抗调控性”强
我们知道，商铺购买的首付是总价的50%，十年按揭；同时，涉及到房产税等比例较高。在历年的针对房地产的宏观政策中，没有看到商业地产的交易条件有所放低，似乎是恒定的。这说明，住宅地产受政策的影响较大，而商业地产呢，是受市场的影响，特别是经济环境的影响较大。

商业地产的依赖主体不同
住宅地产的需求主要是自主和投资，消费的金额和门槛较高；而商业地产最终是满足吃、喝、玩、购、游等的消费需求，消费的金额和门槛不高。现在商业地产的开发是根据消费者的消费心理、消费行为、消费动机而进行的项目功能定位、设计、建设、策划、营销、招商、营运等。消费者决定人流，经营者决定商流，投资者决定钱流，人流、商流、钱流决定商业地产开发者的利润流。

..... 商业地产是城市发展和运营的先锋
长沙的中山路和黄兴北路在八年前原来一直是长沙的商业重地。随着当年长沙市的城市改造，特别是五一路、黄兴南路的扩宽改造，解放路的拉通后，周边汇集了王府井、平和堂、春天百货、万达广场、黄兴南路步行街等商业街、购物中心、SHOPPINGMALL商业地产形态，随之而来的专业市场类的商业地产如雨后春笋般涌现，所以当年的长沙被称为商业地产发展的元年，现在的五一商圈已成为三湘第一商圈，而曾经的商业重地已沦为“没落的贵族”。

2010年商业地产将成为地产投资的“洼地”
国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制会使住宅投资价值空间缩小，一部分资金流入商铺市场，在一定程度上会“滋润商业市场”。随着“世博会”的效应和国家面对金融危机所采取的刺激经济的消费政策，使得国企、民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市商业地产也都备受青睐，所以，地产大亨大举转行商业地产，是一种转型趋势。包括万科、中粮、绿地、宝龙、合生创展等纷纷大举进军这一领域。
笔者认为，如果住宅市场和股市是国民经济的“晴雨表”的话，那么，商业地产市场就是“温度计”。因为，住宅市场和股市是价格决定价值，而商业地产市场是价值决定价格。2010年商业地产将成为地产投资的“洼地”。