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商业地产的“价值论”和“关系学”

更新时间:2018-03-19 12:37:10 来源：www.okzjj.com 编辑：本站编辑　已被浏览 次 查看评论
张家界旅游网 公众微信号 我们所经历或看到的商业地产项目，覆盖全国的一、二线城市，甚至三、四线城市，无论成功和失败的，无一不是围绕“价值”和“关系”来做文章。
　　与住宅价值相比，商业地产的开发价值主要由一次性销售的利润价值、持有资产租金收入所产生的价值、流通性价值、资源性或带动性溢价增值、品牌效应价值所组成。住宅价值除了一次性销售的利润价值较明显以外，因为住宅用途的局限性，持有的回报价值相对不高，加上国内的房地产三级市场发展欠发达，流通性价值很难体现。同时，纵观历次国家对于房地产市场的宏观政策，无论是倾斜政策还是调控政策，当市场波动性较强的时候，商业地产的“刚性价值”得以体现，价值波动较小。据观察，张家界建材市场、人民路步行街运用定位和招商，开发商转移所有权获取一次性销售的利润价值，业主出租获取稳定的租金回报，经营者通过经营或者转让赚取利润，同时因为市场的排他性和商圈土地的稀缺性，使得该类市场商铺的价值空间得以放大，周边物业商业价值随之提升。至于品牌效应价值，我们看看大连万达，其十余年所运用的“订单式”商业地产的成功开发模式将海外20亿私募基金收入囊下，同时引领“沃尔玛”、“肯德基”等国际商业零售巨头在中国的各大城市攻城拔寨，创造了无数的“地产神话”。商业地产最直观的表现形式是“铺”，如何实现“铺”的保值和增值，笔者认为，在认同一次性销售的利润价值、持有资产租金收入所产生的价值、流通性价值、资源性或带动性溢价增值的基础上，如何有效经营，包括在二、三级市场上的开发、销售、招商、经营、转让等，实现“共营”，最终达到“共赢”。
　　住宅地产的开发是满足购房者的居住，使得“居者有其屋”。所以开发商与购房者的关系只体现纯粹的买卖关系，这就是业内所说的“一元论”。但是在商业地产的开发过程中，必须考虑人流、商流、钱流、利润流的综合因素，来调和消费者、经营商家、投资者、运营商、开发商之间的利益博弈，这就是相对于住宅地产的“多元论”。这是国内商业地产开发最大的瓶颈，也是开发商和运营商最头痛的问题。
　　其实，调和经营商家、投资者、运营商、开发商之间的关系，最重要的是解决“铺”的保值功能的实现和增值空间的放大。如果不能解决，那么在利益博弈的过程中间，损失了任何一方，那么该项目的命运将岌岌可危。例如，经营商家无利可图，投资者得不到租金回报，运营商和开发商的物业空置较高，难以销售和出租，变成最大的“房东”。再如，开发商售价过高，投资者期望值较高，租金昂贵，经营商家成本高，无利可图，物业空置较高，难以销售和出租，同样变成最大的“房东”。前者是投资者得不到租金回报，散失“铺”的保值功能；后者因为“铺”的售价过高，增值空间透支。前者是经营商家因为不交租金，挤兑了租金收入价值，使得回报得不到体现，在博弈中与运营商和开发商关系恶化。后者是开发商获取了较高的一次性销售的利润价值，挤兑增值空间，转嫁给投资者，投资者透支租金收入价值，转嫁给运营商，再转嫁给经营商家。如此反复，周而复始，形成恶性循环。
　　商业地产的开发价值需要发现和挖掘，经营商家、投资者、运营商、开发商之间的关系需要理解和沟通，更需要一种心态。只有这样，商业地产的前景才越来越光明，越来越广阔。
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