把握2011年楼市风向标

　　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。确定了八项政策措施：
　一、地方政府要承担促进楼市平稳健康发展的责任
　　各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
二、加大保障性安居工程建设力度
　　多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。
三、调整完善相关税收政策，加强税收征管
　　个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
四、强化差别化住房信贷政策
　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。
五、严格住房用地供应管理
　　保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
六、合理引导住房需求，从严制定和执行住房限购措施
房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责制
未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
八、坚持和强化舆论引导
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

[政策解读]
　　住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴：此次对地方政府切实贯彻落实调控政策提出了更严格的要求，这也将是今年楼市调控的一个重点。他进一步表示，总体来看，楼市调控政策正在进行不断的“精准”调整，调控频率加快，政策针对性也不断增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，更强调住房供应“双轨制”。
　　中国人民大学经济学院副院长刘元春：缺乏明确、可量化的调控目标一直是历次房地产调控存在的问题，也为个别地方政府没有严格落实中央政策提供了借口。现在要求地方政府确定并公布调控房价的具体目标，将使调控效果的评估更加刚性化、有据可循，有助于督促地方政府对楼市调控“动真格”。新措施要求落实住房保障和稳定房价的约谈问责机制。刘元春认为，地方政府提出明确的调控目标后，这种问责将更加有效。“说出来的话不能收回去”，提出目标后，意味着地方政府的楼市调控将接受全社会的监督，不再仅仅是中央与地方之间的问责。
　　中国房地产学会副会长陈国强：会议要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。此举意味着“限购令”全面升级，把去年在部分城市实施的“限购令”扩展到全国，而且对限购的要求比去年出台“限购令”的城市更严，门槛设得更高，这些措施在短期内对需求的抑制会比较有效。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭：此次调控措施出台的时间点超出预期，说明国家对去年的楼市调控效果不满意。此次调控的特点是，在“国十条”和“9·29”新政的基础上进一步升级，加强落实上述两个政策，并在限购、价格控制、信贷、税收等环节加码。更为关键的是，行政干预房价的力度加大。
　　北京中原地产张大伟：“新国八条”是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，其中，首次将房价调控目标化，明确要求在一季度落实各地区年度价格控制目标，首次将责任落实到地方政府。同时，相比之前执行差额收取营业税，“新国八条”再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显增加，这将明显遏制过度炒作。　

住房公积金贷款利率调整

2月9日，住房和城乡建设部下发了关于住房公积金存贷款利率调整的通知，内容包括：
　　一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
　　二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
　　三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

[政策解读]
　　著名经济学家、北京邦和财富研究所所长韩志国：央行如此急迫宣布加息，表明当前面临的通胀形势十分严峻。加息本身会助推通胀，因为它会进一步提高资金成本。但不加息会导致负利率不断加剧，引发更多的经济与社会问题。
　　央行货币委员会委员李稻葵：央行此次加息主要基于三个方面的原因：一是春节期间物价上涨比较快，估计即将公布一月份CPI（居民物价指数）可能会比较高，加息能有效调整通胀预期；二是此次加息体现了央行各种货币政策交替进行的原则，上调存款准备金率将会和加息等政策根据市场情况灵活使用；三是此次加息体现了央行渐进式调节的步骤，一步步来，不至于过猛。
　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚：当前国际范围内的“货币战争”仍在持续，中国受到不小的影响，央行加息只是应对方式之一，也可以看成是房地产市场调控的组成部分，但加息绝非只针对楼市。“可以预见的是，进入加息通道之后，买房人出手的信心再次降低，观望情绪将再度笼罩在房地产市场上空。”
中央财经大学教授郭田勇：通胀依然是我国经济中的首要问题，预计二三月份CPI将重回5%以上，甚至可能突破6%，央行此时加息旨在以此管理通胀预期、防止通胀恶化，也有利于遏制房产泡沫，促使房价理性回归。　

　　本报特约撰稿　吴凤姣　整理