贾卧龙：楼市低迷哪些房子先降价？

房产调控半年以来，效果已经逐渐显现，楼市成交量持续低迷，北京等一线城市调控更是进入白热化的阶段，存货量激增，供应量创新高。除了成交量的萎缩，随着调控的继续深入，开发商还将面临更加艰难的融资困境，而在后有保障房的追兵下，房地产开发商承受的压力势必会进一步加大。不管开发商愿意与否，整体而言房价进入下行通道已经是大势所趋，那么，在房价回归理性的过程中，哪些房子会率先降价呢？
一线城市郊区房领“跌”
　　既然是回归理性，那些价格和价值严重背离的楼盘势必会最先遭到纠正，一线城市郊区房正是其中最明显的代表。全国楼市中一线城市楼市受调控影响最大，一旦调控显效，自然会最先发生变化，而一线城市房价的松动会最先从被高估的郊区房松动。
　　以北京郊区通州为例，高峰时，通州区域商品住宅价格居然与CBD地区的价格接近，无论是地理位置还是周边配套而言，通州楼市与CBD地区均相距甚远，通州楼市价值之前存在被严重放大的情况。调控潮水袭来，仅凭几个“概念”热炒的通州楼市很快被暴露在沙滩之上，一月之内房价每平米即下跌了3000元，降幅达16.7%。然而这不是个例，除了通州，大兴、房产等北京郊区楼市同样面临着这一问题，早前几经炒作的高房价已经透支其区位优势和价格优势，非理性的上涨不可避免面临回调，从而领跌北京楼价，其他一线城市房价同样会最先从郊区房领跌。
二手房大户型先“摔”
　　春江水暖鸭先知，与开发商尤其是实力雄厚的开发商相比，二手房房主显得力量单薄得多，因而对楼市调控也显得尤为敏感，远没有开发商那么耐压抗压。相比之下，开发商更有条件“死扛硬撑”，况且还可以采取各种措施促进销售，而一旦不堪重负，二手房只有降价一条路可走，价格因此容易松动。
　　二手房中的大户型房会最先遭到抛弃率先降价，在历次房产调控中，大户型受的影响都很大。有能力购置大户型的置业者一般都是改善型需求，而在此次楼市调控中，改善型需求倍受打击。先是二套房“限购令”的出台将很多改善型置业者一刀切出，没有资格购买。后又有“新国八条”对二套房首付的加码，直接增加了置业成本，更多改善型需求尴尬被卡。大户型房总价本来就高，二手房大户型还要支付更多的税费，随着购房贷款首付比例与贷款利率的日渐提高，大户型买家面临着越来越不能承受的资金压力，不得不望房却步，放弃大户型，被迫去选择总价较低的中小户型房源。
　　调控正在继续，楼市依然在博弈，一旦降价潮水真正澎湃而来，优胜劣汰的铁律下，估计会沿着从一线城市到二三线城市，郊区到中心区，二手房到新房，大户型到中小户型的路线蔓延。

　　（搜房地产博客--贾卧龙：中华房商合作联合会执行主席）