市国土资源局：我市土地供应充足楼市或将平稳发展

2010年房地产市场的关键词，无非就是房产泡沫、严厉的楼市调控政策。因为房地产市场风云多变，新政调控持续不断，引发了一场激烈的争论和猜测。而张家界的房价目前并没有在新政打压下呈现下降趋势，甚至还有上涨的可能，是否真像人们所说，这缘于土地价格问题？近日，市国土资源局副局长谷忠勇做客《第一地产》，对我们的一些疑问一一作了解答。
房价由供需决定而非成本决定
记者：随着张家界经济的发展，房地产呈现出繁荣之景象。同时，张家界的房价也在不断上涨。有人认为，房价上涨最直接的原因是地价上涨。针对这一观点，您有什么看法？
谷忠勇：这个问题要简单回答的话，引用200年前英国古典经济学家李嘉图的一句话就够了：“不是因为麦地要付租金麦子才贵，而是因为麦子价贵才给麦地付了租金”。
房价与地价，存在一定的相关性，互动机制比较复杂。但可以肯定地说：房价由供需决定而非由成本决定。第一，按照经济学理论，土地是房地产开发的生产要素之一，生产要素的价格主要是由产品(房地产)的价格决定的。在土地供应充足并且能及时转化为产品(房地产)的前提下，房价是由房地产市场供求决定，地价在本质上由房价决定，即间接由房地产市场供求状况决定。第二，由于土地和房地产市场都是区域性市场，一定区域内可供开发的土地尤其是区位条件较好的土地是稀缺性资源，呈逐步减少趋势。在房地产需求始终保持旺盛、“房子不愁卖”的条件下，在这些区域可以通过“抢地”等一系列手段，进一步放大稀缺性，影响市场预期，推动房价进而拉动地价交替上涨。第三；由于房地产开发周期长，开发商愿意支付的拿地成本(地价)取决于该宗土地在将来开发成产品(房地产)后的售价。基于未来土地供应总量严格控制、房地产和土地价格还会继续快速上涨的预期，开发企业愿意支付的拿地成本可能会远远超过现时平均地价水平，甚至有可能达到现时房价的水平。再加上个别地块在市场上所独有的稀缺性，极易造成所谓“天价地”的出现。第四，当前一些地方房价快速上涨、“天地价”等现象与当前资本市场形势、与流动性过剩引发的过旺需求有密切关系，而且，开发企业还可以通过各种手段把“天价地”的风险转移。第五，据全国重点城市地价动态监测数据和房地产开发项目实例调查分析，近几年，总体上地价占房价的比重保持在30％左右，近两年随房价升高反而呈小幅下降趋势。但由于两个市场既紧密相关，又相对独立，各自受多种因素影响，不同年度之间、不同城市之间，房价、地价增长不同步。　
土地“招拍挂”背了“高房价”的黑锅
记者：有人认为是土地“招拍挂”推动了地价的上涨从而推动房价上涨，甚至有人认为要变革招拍挂制度，您怎么看待这个问题？
谷忠勇：如果说土地“招拍挂”推动了地价上涨从而推动了房价上涨，那么我就认为“招拍挂”背了“高房价”的黑锅。从历史来看，城镇土地使用制度改革给中国的经济发展和整个的经济改革带来了无限的生机，这是社会各界都承认的。城市土地改革制度里最重要的就是土地有偿使用，土地有偿使用又是以土地的招标、拍卖、挂牌作为主要特征的。那么土地招拍挂只是城市土地进入市场的形式，它并不能够左右土地的价格，地价从来都不是由某一种供应方式来决定的，这是很显然的。在前几年，为了降房价，国家减免了不少税费，但房价一样没降，税费减了以后反倒把这个空间都给了开发商作利润。这就说明无论将房价构成中的哪一个部分缩小，都不会导致房价下跌，只会把其他部分相应扩大。所以土地招拍挂并不能推动地价上涨，反倒是给开发商在土地购买方面创造了一个公开、公平、公正的竞争环境。土地招拍挂的作用和功能非常明显，除了反腐败之外，更主要的是规范了市场，这个意义非常重大。坚持市场经济的改革方向，坚定不移地推进国有土地招标拍卖挂牌出让制度，是土地供应政策的方向和社会主义市场经济体制下土地资源配置的目标。一种制度不可能尽善尽美，一种制度也不可能解决房地产市场的所有问题。对土地招拍挂制度实施过程中不够完美的方面，国土管理部门正在采取多种途径研究探索完善之策。
土地政策对房地产企业有两大新要求
记者：针对目前房价持续上涨的局面，从土地使用方面来看，国家针对房地产领域出台了哪些新的规定和政策？
谷忠勇：今年元月，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）；4月，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），3月，国土资源部接着下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（即“国十九条”），对房地产企业来说，具体有以下几点新的要求：一是对土地出让价款的缴纳有了新的规定。根据相关规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。二是对房地产企业有了更严格的要求。根据规定，对用地单位欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对于政府来说，提出了“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%”的新要求，并将这项指标列入了相关部门工作年度考核内容。
三层面解决市民住房问题
记者：张家界作为三线城市，人均收入并不高，您认为该如何让更多的人买得起房或居有其所？
谷忠勇： 针对我市房地产市场的特点，解决群众住房问题，大致有三个层面。
首先是低收入群体的住房保障，包括廉租房、经济适用房、拆迁安置房、农民工宿舍以及棚户区和城中村改造。这一部分应该是无税费、低成本的，政府在这方面有“托底”的责任，要狠下功夫予以解决。政府部门要严格执行保障性住房年度建设计划，确保资金、土地供应和优惠政策落实到位。
　　其次是通过市场调节解决的部分，包括中等收入群体的普通商品房和高收入群体的高档商品房。对普通商品房，政府要增加有效供给，同时防止热钱进入炒高房价，努力把双职工家庭房价收入比控制在一定的比例。对高档商品房，要严格控制占地规模和比重，抑制房价的非理性上涨。还要实施差别化信贷、税费政策，严格二套房信贷管理。
　　最后是农村住房。要结合新农村建设，加大农村危旧房改造力度，引导农村居民相对集中居住。
上半年我市土地供应总量大幅增长
记者：请问上半年我市土地供应状况如何？
谷忠勇：今年上半年我市土地供应总量是192.2915公顷，其中商服用地55.6581公顷，工业用地23.1060公顷，住宅用地89.1989公顷，公共基础设施等用地24.3286公顷；2009年同期供地总量40.1594公顷，其中商服用地0.8966公顷，工业用地4.3089公顷，住宅用地27.3841公顷，公共基础设施等用地3.5833公顷。
从这些数据我们很容易看出，今年上半年我市的土地供应总量大幅增长。供地总量是去年同期的478.82%，其中住宅用地是去年同期的325.73%。这同全国的形势差不多。就全国而言，一线城市土地供应量较为平稳，二三线城市土地供应量大幅增长。2010年，三线城市的土地市场充满生机，很多一线城市的开发商把眼光投向了张家界，为我市土地市场注入了活力。
下半年我市楼市将保持平稳
后几年或有变化
记者：您认为下半年我市土地供应及房地产市场发展会呈现怎样的趋势？
谷忠勇：下半年，我认为我市房地产市场不会大起大落，全市楼市依旧有望保持相对平稳状况。理由有三：其一，我市的土地供应总量充足，结构合理。在保证住房供地总量的同时，确保“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房”三类住房的建设用地。市、区、县政府部门都按照 “三类住房用地不少于住房供地总量的70%”的要求指定了供地计划并在不折不扣地落实；其二是价格泡沫成分少，国家调控政策重点是针对“房价上涨过快的城市”，对三线城市影响不大。不论是单纯的土地价格还是房价，张家界目前都处于一个比较合理的状态；其三是我市的住房消费以自住消费为主，投资和投机购房比重少。大多数购房户是为了解决基本居住问题或改善自我居住条件，只有少数是短期投资或中长期投资。“热钱”进入我市炒房的现象暂未发现。
不过应该注意的是，随着大量资金的涌入，今年我市整个房地产市场供应的前期指标一直处于高位状态，后几年我市房地产市场将会面临集中供应的释放期，到时房地产市场的形势也许会出现一些变化。

采访札记：一直以来，对房价望而生畏的市民，总结了房价难降的几大缘由，其中就包括土地问题，表面看来这也有一定的道理。但我们通过此次采访，从另一角度认识到了房价背后的深层问题。不过对于张家界来说，房价本身并不存在泡沫，而且保障性安居工程建设备受重视，因此，要让市民居有其所并不难。从目前房地产市场的整体状况及我市上半年的土地供应状况来看，我市作为三线城市，房地产业充满活力，在下半年或将保持平稳健康发展。