“楼”曼曼其修远兮 房价上下待“求索”

“楼”曼曼其修远兮 房价上下待“求索”
——盘点2011上半年楼市关键词
本报特约撰稿. 吴凤姣
盘点一：央行几度加息，迫不及“贷”还是虚席以待？
　　越来越久的贷款审批时间，银行首套房贷款难，二手房贷款难上加难……购房者对于“不收紧不痛快”信贷收紧可谓深有感触。
　　2011年以来，央行三度加息，也将本轮加息延伸至第五次。
　　央行数据显示，今年前5个月，人民币贷款增长3.53万亿元，同比少增4737亿元。尽管6月数据尚未公布，但受存款准备金调至历史高位、6月末日均存贷比考核等因素影响，6月信贷投放难以出现反弹。
　　6月14日，中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行连续6次上调存款准备金率。调整后大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的历史高位。
　　除了存款准备金率大幅上调，让购房者“伤不起”的还有不断上涨的利率和不断增加的首付成数。　
　　2月8日，央行2011年第一次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存、贷款基准利率上调0.25个百分点。
　　2011年4月6日，央行2011年第二次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
　　2011年7月7日，央行2011年第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，存款一年期达到3.5%，贷款一年期以上达到6.56%。
　　一方面存款准备金率上调让银行可用资本减少，另一方面利率却不断上涨，让各大银行惜贷、限贷的倾向非常严重。
　　随着信贷渠道收紧，房企被迫寻求其他资金出路，公积金贷款成为拓展销售回款的重要通路，在业内人士看来，现在放开公积金贷款政策，相当于给久旱的资金库引进了一汪清水，不过，到底是及时雨还是杯水车薪，目前仍然有待观察。

盘点二：政策“温柔一刀”，昏迷了一个楼市的预期
　　进入2011年，楼市调控政策的密集出台让关注者目不暇接。
　　1月26日，新国八条出台，明确规定二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，停购三套房等一系列调控政策，调控力度可谓空前，“限购令”也逐渐落地成为“江湖暗号”，迅速蔓延全国各地，再一次破灭了购房者等待政策放松的幻想泡沫。
　　1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。
3月，国务院在今年房地产调控1号文件中提到了各地要在3月下旬前提交各地的房价调控目标。大限之前，引来猜测一片。
　　4月底，国家发改委规定“商品房明码标价”措施5月1日起开始实施，“一房一价”成为目标。只是调控不放松的同时，政策难落实的问题依然存在。
　　5月，中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》称，今年中国房地产政策调控将面临攻坚战，更严厉的调控政策可能被迫陆续出台。蓝皮书建议相关部门整合房地产开发与交易环节税费，全面开展房产持有环节税收，上海、重庆的房产税试点应在“十二五”期间加快向全国推广。
　　每当新政策一出，房地产市场就会一石激起千层浪，市场各方表情各异，挣扎、逃避、屈服……相同的是，各方都在政策调控中探讨、观望，进而进入“沉溺”状态。有人认为，经历了长期、众多的楼市调控，下半年或将趋缓，而面对政策一次次浮出水面，下半年楼市到底何去何从，我们还不得而知。
　　2011年上半年，在我们对房地产政策进行盘点的同时，各地对上半年楼市状态及未来楼市走向也进行了一系列评论：
　　土地率先转向买方市场，面粉将拖累面包？
　　《证券日报》在《盘点2011上半年楼市，价格拐点或已出现》一文指出：
　　随着政策效果的逐渐发酵，下半年房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调，真正的“价格战”或将上演。
　　《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》报告显示，1至6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%；其中住宅类用地成交面积16179万平方米，同比减少6%。成交价格方面，1至6月，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。
　　据对全国130个城市的数据监测显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。而2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，土地出让收入明显下降。

　　保障房资金能否筹集，关系到下半年楼市是否动荡？
　　《青年时报》在《经济学家论剑2011年：下半年楼市将会有些动荡》一文指出：
　　从长期来看，中国房地产市场爆发式增长的机会基本消失了。今后10年，房地产市场都将维持平稳地持续发展。长期量稳价升，但没有专业经验，不顾产品质量，建一堆楼盘就能挣大钱的时代已经过去了。
　　预估今后10年商品房每年销售面积大约在10亿到12亿平米，销售金额增长的可能更多一些。但从中期来看，房地产行业需要认真反思，国内目前在建的面积已经接近40亿平米，而现阶段每年销售的面积只有8亿到10亿平米。
　　下半年楼市会有些动荡，原因在于地方政府建保障性住房的资金有可能入不敷出。今年建1000万套保障房，第一地方政府财政增长有限，第二向银行借钱有限，第三投融资被清理了，第四土地的可供性也不是很大。因此可以说政府是想建设保障房，但是很难，为什么？缺钱！

　　下半年楼市或将维持稳中有升
　　《淘房屋》中《2011年下半年楼市预估》一文指出：
　　下半年楼市还是存在很大的上升压力，在这种情况下，除非货币政策放弃“稳健”转而“从紧”，当局的调控政策很难改变或放松。不过从过去一年的经验看，未来调控目标还是会以防止房价过快上涨为目标，其对楼市的影响是防止暴涨，维持缓中有升。也就是说，虽然楼市调控表面看对楼市是利空，当然短期也的确是这样，但从更远的角度去看，调控是有利于楼市健康发展的，起码是有利于楼市暂时保持稳定的，因为这种泡沫化的楼市最怕的就是暴涨暴跌的大幅波动。 总的说来，下半年的楼市还将维持过去一年内稳中有升的态势，甚至上行动力更大一些。

　　2011年的上半年，被很多人认为可能是“有史以来”政策浪花最多、最急、最猛的半年。政策频出的背后，是成交的下降和观望的蔓延。下半年的楼市走势如何，则依然是个未知数……
　　等待与出手还在继续拔河，但已不再那么“较真”。房价下降的预期与央行加息不能阻止部分买房者的脚步，需要住房还得买，不论是“丈母娘需求”，还是“先下手为强”的思索，艰难的抉择似乎都不重要了。

盘点三：保障房计划，弱势群体的“奶酪”能否“充饥”？
　　2011年初，国家将今年的保障房建设目标大幅提高到1000万套，并与各地政府签定“军令状”，将任务完成情况纳入对地方政府的考核之中，进一步让保障房政策成为楼市调控时代的另一只强硬的手。
　　3月6日下午，十一届全国人大四次会议在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，由国家发展和改革委员会主任张平、副主任朱之鑫、徐宪平就“十二五”规划纲要答记者问。国家发改委副主任徐宪平表示，“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出的位置，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
　　“五一”期间，中央领导先后到保障房小区、建设工地考察慰问，从开工建设、资金筹集、土地供应、监督检查等方面，对1000万套保障房建设进展情况追踪，并强调保障性住房建设是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程。
　　而近期，继2011博鳌房地产论坛对保障房问题争论之后，国务院再次提出了包括保障性住房建设贷款支持政策、税收政策、住房限购措施等五项巩固和加强楼市调控效果的新措施，其中提出要确保年底完成1000万套保障性住房的开工建设。
　　截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50％。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。保障房建设，让民生工程力度增强，算是对低收入群体在楼市调控时代的一种额外补给，保障房也因此成为无望购房者用以“充饥”的“奶酪”。
　　后记：
　　2011年上半年，在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向全国，并上调了二套房贷；而后的三次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，则彰显了政府楼市调控的决心。
　　今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市房价一路看涨，旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，房价却已向一二线城市看齐。这引起了住建部以及国务院领导的“高度敏感”，决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。
　　一直以来，张家界在坚持实施国家各项房地产政策的同时，抓住发展契机，房地产市场继续保持良好发展势头。上半年，我市已安排廉租住房项目7个，1500套；主体封顶2个项目，358套。已安排经济适用住房项目4个，2149套，其中849套正在基础施工；已落实公共租赁住房项目2个，309套；已安排城市棚户区改造任务指标1307户，目前，已签安置协议1001户，安置房已开工853套。保障性住房完成情况理想。
　　同时，据抽样调查数据显示，市城区新建住宅商品房均价为3050元/ m2，涨幅为3.86%。而根据物价局的价格形式分析显示，自去年下半年以来，随着建材价格及人工工资的大幅上涨，我市上半年市城区小高层商品房均价为3170元/ m2 ，上涨7.45%，在年初确定的可控目标范围内（今年新建商品房价格涨幅控制目标为15%）。
　　而通过市场走访，感叹张家界房价上涨太快的市民也不少。二三线城市特别是旅游概念、养老概念城市的房产，让房价领涨全国，引起国务院领导的重视，国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
　　张家界作为旅游城市及发展中的三线城市，是否会被“误伤”，或在未来被列入限购城市的名单？虽然张家界房价涨幅在可控范围内，楼市“限购令”、央行加息也让张家界楼市受到影响，但由于旅游市场的整体升温，以及我市房地产业发展空间大的优势，目前看来，下半年张家界房地产业可能依旧呈现逆势发展的态势，这让我市在未来也存在被政策“误伤”的隐忧。