千呼万唤仍未至房产证难到位谁之过

房产证，是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。可是，在目前的一些物业小区中，却存在着业主已经入住超过一年但房产证却迟迟未办理下来的情况。
近日，读者刘先生通过市民维权热线投诉称，自己的房子入住一年多了，但还没拿到房产证，给自己带来很多不便，所以刘先生不禁感叹：买房，最关键的是房产证要到手。
经联系开发单位，其表示正在积极办理中，在等待审批。咨询管理部门，了解到该项目的总证已经办下来，之前因为需要等项目完善手续，完成项目综合验收，所以影响到房产证办理的问题。预计近期将能使业主取得《房地产权证》。

[案例解析]
　　其实，关于房产证办理问题，曾经有这样一起相似的案例：读者李先生所购房产交房都半年多了，可是房地产开发商还是迟迟没有交付房产证，而部分邻居却已拿到房产证。于是李先生咨询了物业管理公司，公司工作人员表示，该小区是一次性付款的业主先得房产证，而按揭贷款的业主则要晚些才能得房产证，李先生很不明白，办房产证是不是有这项规定？房开商这样做是不是违法？
　　找来一份商品房购房合同，在合同上找到这样的条款，“关于产权登记的约定”，在这项条款中，要求出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第几项处理，而下面的处理办法就是出卖人应当担负的责任。
　　那么根据此条款，李先生所购买的房屋的开发商是不是违法了呢？

[律师解答]
　　李先生与开发商在《商品房买卖合同》中对于产权登记的约定应当是有效的，如果逾期，开发商构成违约，是否存在银行按揭贷款与此无关。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　李先生与开发商明确约定了商品房交付使用后90内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当不得无故拖延，是否存在银行贷款与此无关。如果《商品房买卖合同》中明确约定了违约金，可以适用。

[特别提醒]
　　现在多数买房者在购买商品房时，交了首付贷了款，并没有得到房产证，大家所了解的都是在房子交付后才可以拿到房产证。但是房子交付后，什么时候能拿到房产证，不是所有的购房者都清楚的。所以就需要购房者了解法律法规相关内容。
　　首先，业主要查明双方所签订的合同对房产证的办理期限是如何约定的，按照当事人自愿原则，只要双方签订合同时对此已经达成一致意见，且不违反法律规定，这个合同条款对双方当事人就是具有法律约束力的。
　　其次，如果双方签订的房产合同中没有关于房产证办理的相关约定，业主可依据如下法律规定来维护自身的合法权益。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条中就对此有明确规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　而对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，如果开发商逾期办理房产证，业主可选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。