房地产调控需要“堵疏结合”

当市场中的供求关系失衡时，大多有两种处理方式：一是堵，用限制的方式遏制需求，让需求降低以迎合供给，如短缺经济时的票证控制；一是疏，用刺激和扩大供给的方式来满足需求。需求分为两类：一是真实的消费需求，这种需求是无法用限制而满足于释放的，压抑得越久就爆发的越猛烈；另一种是资金流动的投资需求，这种需求在短期内流动与释放时是无法靠扩大生产的方式在短期内用供给放量而满足的。同时这种投资的需求不在甲地释放就会在乙地爆发，这种需求永远在寻找供求不平衡中的缺口，借此获取真实需求增长时的差价。

一、限购不如限售：
从堵与疏上看，这也许是一种艺术，这种管理的艺术则更符合于市场现阶段的发展需求。任何限都一定是违背市场自由交换的原则的，但限购比限售更违背于市场的原则和民众的意愿，限售至少比限购要更符合于解决住房条件改善需求的意愿。

二、限核心区不限边缘区
限房价首先要有正确的统计方法，正确的信息公布方式。限核心区正是限高价的一种方式，而中低收入家庭恰恰大多无能力在核心区居住，无能力承受高生活成本，特别是中国高速城市化阶段正是靠扩大城市外沿而增加城市容量的发展阶段。因此全限必然会导致城市化进程的受挫，限核心区不限外围则既保护了城市化进程，也保护了正常的消费需求，也避免了统计数据上的过程上涨。

三、限小不限大
一些城市出台的限购政策中限小户型不限大户型的购买，这种政策至少有个针对性的概念，即普通消费者无能力在首次或初步改善时购买大户型的住房，他们更专注于购买小户型。限是不让投机与投资者无法进入，并无法用炒房的方式让这些小户型住房在短期内快速升高价格，对基本消费需求给以定量的保护。

四、限低不限高
政府出台的限低不限高一是解决了货币回笼的高消费；二是保护或帮助一定价格之下的合理消费需求，帮助了那些应该获得帮助的群体。

五、限人口还是限财富.
用行政措施的限购作为挡住人才流动或人口流动的门槛，还是用价格作为门槛？这恰恰是衡量人才的创造价值和财富价值的差别。限购在限制人口增长的同时，也将大量的财富和消费能力行政性的挡在了城市之外，而限低不限高则会吸引这些人才和财富进入城市并在流转中创造财富。
许多城市以户籍为限制购买住房的同时，又出台了允许有低于限购条件的劳保与纳税的非户籍人口享受公租房的政策，这更让市场看不懂了。

六、限制需求还是限制投资
限购也许无法解决需求问题，不管是居住需求还是改善需求或是投资需求，都无法用限购来释放，那么这种需求就会被抑制并产生转移。
任何时候政策引发的癌症都不应由市场与民众承担损失与责任，而限购的政策却恰恰是让市场和民众为调控政策的失败承担损失与责任。几千年中国文化中的大禹治水给我们留下的绝不应仅仅是三过家门而不入，而是宝贵的用疏治堵的历史经验。也许中华文化的精神仍是指导今天政策制定的瑰宝。....
...................... （任志强——搜房地产博客）