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限购、加息冲击下房价走势如何变动

更新时间:2018-03-19 12:31:30 来源：www.okzjj.com 编辑：本站编辑　已被浏览 次 查看评论
张家界旅游网 公众微信号 2010年9月29日晚间新闻发布“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的相关房地产调控五个方面的措施及内容。随后多个城市地方细则迅速出台，截止10月20日已有14个城市出台了“限购令”。在房地产调控政策频频出台的当下，央行又宣布自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，这对于房地产企业来说无疑是雪上加霜，迅速引起了楼市降温，市场哗然声一片。但是“限购”、“加息”真的是针对“高房价”给市场降温的一剂良药吗？答案是否定的。
　　针对“限购”政策可以从以下三个方面进行分析。首先，“高房价”的市场空间依然存在，房价“维稳”或“微涨”成“限购”政策调控的结果。事实上，市场上只是暂时性的出现了一些低成交率的高端楼盘，而其他多数楼盘的价格还在稳步上涨。其次，“限购”政策的时效性太短，从1999年开始，房地产调控政策周期越来越短，单个政策执行周期也表现出“短暂性”特征，政策的执行力度和时效性也越来越受到市场的质疑，并且“限购”属于行政命令，若以行政手段来长期的干预房地产市场，中国的的市场经济何在？此外，“限购”抵挡不住通胀的冲击，“限购”政策允许一个家庭只能购买1至2套房产，如果一个家庭想够多套房产，必须寻找到合适的具备购房条件的家庭指标来弥补自己的购房需求，这可能会导致倒卖购房指标和抢购现象的产生，进而增加商品房市场交易环节的成本，拉长单个房产在市场流通的时间，从而推高房价。因此，从一定意义上来说，“限购”会导致市场供求关系越来越紧张。
　　而加息表明央行试图从供给和需求两方面加强对房地产的调控。不可否认，加息、上调准备金率等紧缩的货币政策将直接增加开发商的财务费用，而财务费用的增加又会影响到开发商的存货周转水平和项目盈利能力。目前我国房地产行业的资产负债率一般都在60%以上，而在直接融资受阻后，房地产融资渠道比较单一，银行信贷资金在很大程度上控制着这一行业发展的命脉，因此，在紧缩货币政策下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高，这对于那些负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商来说影响非常大。房地产行业的三大核心资源是土地，资金和开发能力，而在这三方面都很强大的企业并不多。加息后拥有多元化融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额，这将会形成行业中的寡头，为了彼此的利益，寡头之间会相互合作，抬高房价；另一方面，加息会使居民的月供增加，若一个家庭贷100万元商业贷款，30年等额还款，加息后每月所还贷款将增加129元，但随着CPI上升，人民币升值，人均收入必将随之增加，对于这129元来说还是有能力对付的。事实上，对于购房者来说，无论早买晚买都会增加成本，因此，加息对于刚性需求没有太大的影响。
（据周毕文·搜房博客.. 周毕文：北京理工大学技术经济与管理系主任） 张家界旅游网

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