房地产维权：要做的事太多

　　又是一年3·15，消费维权在近日被一再提起，而“居者有其屋”的房屋消费方面的问题因为与百姓生活的密不可分而变得不可避免，更因为房屋消费的专业性、复杂性和与政策的密切关联性成为老百姓颇为头疼的问题。
　　据《新京报》报道，一项关于“2009年消费维权”的调查显示，在过去的一年里，食品安全、房屋质量、虚假广告成为最受关注的话题，我市的现实也印证了这项调查。据市中级人民法院统计数据显示，2009年3月至今，该院共受理商品房买卖纠纷案件242件，与2008年同期相比，收案量增加44.1％。
　　这些经过法院审理来维权的案件还只是大量房屋纠纷的冰山一角，其他因为怕麻烦、不懂法或者这样那样的原因不愿意诉诸法律的案件仍大量掩埋在生活的死角。常言说，前事不忘后事之师，那么我们通过这些典型的维权案件能汲取怎样的教训？又怎样从源头上尽可能避免纠纷的出现呢？

谁动了我的房屋面积？
　　商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，看似简单，真的交房之后，往往会出现实测面积和合同约定的面积有差异的情况，造成矛盾纠纷，到底是谁变更了这个面积呢？
　　据市中院民事审判第一庭副庭长屈平介绍，2009年慈利县某小区100多业主因房屋套内面积和公摊面积与合同约定不一致等原因，集体起诉开发商，要求其承担违约责任，如此之多的业主起诉开发商，这在张家界还是首次，当时法院依法支持了业主们的诉讼请求。
而如今这样的问题并没有消失，就在3月15日一位家住市区某小区的杨小姐也因面积不一致，长达七年的时间拿不到房产证向报社投诉，原因几乎一模一样，对此，市中院的专业人士给出了提醒。
　　购房前要清楚商品房面积计算依据
　　按照法律规定，购房人对商品房面积计算依据享有知情权，而开发商有告知义务。因此在商品房预售合同签订之时，购房人可要求提供面积计算表或测算表，开发商应向购房人提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
　　注意合同中要明确面积差异的处理方式
　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。购房人退房的，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人补足；超出3％部分的房价款由开发商承担，产权归购房人。
　　产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由开发商返还购房人；绝对值超出3％部分的房价款由开发商双倍返还购房人。
　　特别要引起注意的是，开发商提供的格式合同往往有“如对面积发生争议，委托某一机构进行测量”的内容，购房人应当增加“如对该机构的测量结果仍有异议，可另行委托测量”的内容。

等房等到花儿都谢了
　　不知大家可曾遇过这样的问题，购房合同早已签订，房款也已缴清，可左等右盼，却迟迟看不到房子的踪影，花谢花开几年了，依然住在原来的破房子里。
　　市中院便提供了这类案例，而且还不在少数。据介绍，熊先生2005年12月29日在某小区购置了一套房产，已按照合同付清了购房款120037元，合同约定2006年7月8日前交房，开发商却未在合同约定的交付期限内将房屋交付给他使用。这样的例子除了在法院俯拾即是，报社在近日也收到了广茂园二期迟迟未交房的投诉，对于此类纠纷，市中院专业人士提醒，开发商逾期交房应承担违约责任！
　　通常购房人和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间，对于延迟交房而引起的纠纷，除不可抗力原因造成的以外，应按照商品房预售合同的规定承担延迟交房的责任。
　　当然，现在的房屋买卖合同一般采用格式合同文本，对交房期有较为严格的具体规定，并且还有逾期交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求开发商支付违约金。
　　对于具体的违约金计算方式属双方自行约定，很多开发商为了降低约定的违约金，计算赔偿比例都比较小，折算一下甚至低于银行贷款利率。所以购房人在签订合同的时候应当要求约定一个合理的违约金计算比例，一般以银行的贷款利率为标准比较公平。
有时候，购房者虽然在约定日期拿到了房子，却因为开发商私自变更规划等问题，造成盼了又盼的房屋跟预期中的不一样而只能生闷气。前文中提到的慈利大规模起诉案件中就有用户起诉房屋实际样式与规划样式不符，房高不足两米二，这样的问题如何避免呢？市中院提醒：开发商变更规划、设计应书面告知购房人。
　　签订《商品房买卖合同》后，开发商不得变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确定之日起10日内，书面通知购房人。
　　购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人逾期未书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房；购房人退房的，由开发商承担违约责任。
　　房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。但很多居民却因为长期拿不到开发商早已承诺好的房产证而一筹莫展，对此，市中院提醒大家，不能如期取得房产证开发商要赔偿。
　　由于开发商的原因，在一定期限内，购房人不能如期办理房产证，开发商应当承担违约责任。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人有权解除合同和要求赔偿损失。
　　但要想解除合同或获得赔偿，必须注意：第一、购房人应及时将办理产权证要求的证件提供给开发商，并且让其签收，注明收到日期，以分清责任；第二、根据《合同法》关于产权登记的约定，应及时向有关部门查询开发商是否按照合同约定或法律规定履行了“产权登记备案”的义务；第三，如果涉及土地等被抵押，向有关部门查询抵押是否已经解除。

买房基本常识，要牢记！
　　常识是最容易被忽略、又最致命的知识，除了以上的普遍案例，让我们来普及一下房屋维权的常识吧。
签约前要审查开发商“六证”
　　开发商进行商品房开发，一定要符合国家有关法律法规的规定。行政机关在行使管理权的时候，通过颁证的形式，许可相对人的行为或者确认行为的合法性。这体现了行政机关对房地产开发行为的管理和监督，避免开发市场的混乱和无序，同时，对于购房人来说起到一种事前把关的作用。
这“六证”指的是：开发公司的营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及综合验收合格证（现房）或商品房预售许可证（期房）。
　　未载入合同的销售广告可视为合同内容
　　符合以下条件的商品房的销售广告和图片资料，即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任：1、对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺；2、此说明和允诺应当具体确定；3、对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的。
　　目前，开发商的销售广告或图片资料 95% 以上都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要内容符合法定条件，开发商违反时仍应当承担违约责任。
　　最重要的一点，购房人应注意保存好广告或楼书资料，将来万一有纠纷，这是购房人主张权利的一份重要证据。
　　符合条件的认购书可看作买卖合同
　　认购书、订购书等协议可以认定为商品房买卖合同，但必须符合一定的条件：一是协议内容全面；二是购房人已经付款且出卖人已收款。我国《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖合同应明确以下内容：1.当事人名称或姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有权权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有权事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。如果认购书、订购书对上述内容进行了明确约定，那么就可以看作是商品房买卖合同。
　　开发商恶意欺诈购房人可获得双倍赔偿
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，具有下列情况之一者购房人可要求双倍赔偿：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知购房人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.出卖人订立商品房预售合同时，故意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实；5.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述情形之一的，购房人可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　保修期内房屋质量问题开发商有修复义务
　　房屋的质量问题是商品房纠纷中较为突出的问题。交付的房屋存在质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，在保修期内，开发商应当承担修复责任。
　　开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，应由开发商承担。对房屋的出卖人来说，在法定或约定的期限内修复房屋存在的质量问题是其法定义务，. 在保修期限内，发生质量问题属于保修范围，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
　　但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。如对解决质量问题产生分歧，可由质量鉴定机构进行鉴定，或由施工、质量等行政管理部门依照施工管理规范裁定，并按合同及有关规定进行调解、处理。
房屋买卖纠纷不断，需要补充的法律常识和房产常识又复杂繁多，房屋维权依然任重道远，在维权的路上，多点良心，多点民本，多点诚信，或许这条路并不那么难走。

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