新形势下我市房地产的走势如何？

《第一地产》：您如何看待限购令可能扩至二三线城市的消息？如果成为现实，对张家界楼市会产生怎样的影响？
黄孝锦：限购令极大地打压了全国大中城市的房价和销售量，按下葫芦起来瓢，二三线城市的房地产市场正在房价上涨幅度上领跑全国。究其原因，主要有以下四点：
一、随着大中城市房地产市场发展的成熟，而且国家的调控政策一浪高过一浪，导致其房价滞涨甚至下跌。在大中城市投资房地产的回报率逐年降低，许多大型房地产企业将开发目标转向二三线城市，大肆圈地，在提升当地楼盘品质的同时，也使得当地的房地产投资和需求不断升温，房价上涨。
二、在目前中国CPI涨幅过大的情况下，许多手上有闲散资金的人群，仍把投资保值的目光放在房地产上。在大中城市限购的情况下，这些闲散资金有一大部分进入周边二三线城市的楼市中。这种现象在沿海地区尤为明显，导致其房地产价格大幅上升。
三、前几年的房地产发展主要集中在大中城市，许多市、县级城市的房地产仍处于开发的初级阶段甚至是待开发阶段，房价基数普遍较低。随着当地房地产市场走向成熟，楼盘品质提高，房价上涨是必然的也是必须的。
四、随着中国经济的发展，三线城市的城市化进程加快，各乡镇进入城市购买住宅的人群增多，进一步推进了房地产市场的发展。
因此，国家若仍要加强对楼市的调控，对二三线城市的限购是必然的趋势。但张家界恐怕不会在首轮二、三线限购城市名单中，目前的限购调控政策对张家界的影响不大。
周捷：限购令对张家界楼市的影响，可以有，但非常小。
近期关于“限购令扩至二三线城市”的传言，不过是发轫于去年下半年的限购政策在调控房价效果不佳的情况下，政府拟采取的进一步细化举措之一。这个消息，市场早有预见，其影响应该仅限于被限购的城市，并不具备普遍意义。
湖南市场的房价处于全国中下游水平，而张家界目前的成交均价才三千出头，在省内十四个地级市中处在排名靠后的位置，比起常德、株洲、湘潭、岳阳、衡阳、邵阳、郴州等城市，都有较大的差距。因此，张家界被列入新一轮限购范围的可能性较小。
从全国范围来看，不能简单地以涨幅来衡量房价，国内某些地级市乃至县级市，房价已经高出张家界一半乃至一倍——像河北涿州，只是一个跟慈利平级的县级市，其城市中心区的房价已经突破八千！如果限购令要扩至二三线城市，也应当是先从这些房价高得离谱的城市着手。
唐君政：楼市调控还在继续，上轮限购令主要以房价上涨过快的一线城市为主，二三线城市主张限购的只有少数。开发商普遍被一线城市限购令“逼退”至周边二三线甚至四线城市，限购令意外成为这些城市的利好因素。在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价依然“顽强”上涨。业内预计，下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。
据统计，2011年1月至7月，张家界市城（郊）区住宅签约2700套以上，预计销售面积28万平米以上，几乎是2010年全年的销售量，不但消化了一定量的存量房，还出现了供销两旺的市场格局；新开盘项目签约均价都在3400元/平米以上，特别是近两个月来价格上涨明显，销售速度在明显加快。
我认为张家界房产市场量价齐升、供销两旺，除了没有实行限购之外，其原因大致有三：
一是特色题材炒作下的“诱涨”。众所周知，张家界有世界知名的旅游资源，再加上张家界被批准为旅游试点城市，这成为张家界楼市持续升温的重要题材。
二是限购需求挤出下的“助涨”。张家界房价相对较低，其受限购“挤出效应”影响较为明显。
三是较低价格基数上的“追涨”。整个湖南的房价水平与全国其他一二线城市来比相对较低，而张家界房价与湖南省内的常德、益阳等地级市相比都低，更不用与桂林等旅游城市相比。
随着调控的升级，张家界楼市同样也会面临不少的问题和变数，主要有以下几个方面：一是限购；二是银根的紧缩；三是供应量。
针对“限购”问题，张家界本身房价较低，未必会被纳入“限购”城市范围。同时，张家界楼市尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是城市的需求主力，市场依然保持原有的发展轨迹。
梁超：居者有其屋，让百姓安居乐业是民生大事，因此，国家制定的限购令出发点是好的。国外资本、游资在一线城市炒房遇阻逃离后，选择了部分二三线城市，导致这些城市的房价在短期内的飙升,国家不得不把限购令扩散至这些城市。
如果限购普及至二三线城市，对下面这些开发商及买房者影响是巨大的。张家界人口有限，部分人群还处于改善住房阶段，如果实行一刀切，将破坏市场供需平衡，房地产就会变成“有价无市”的局面。
刘明：限购令是国家整个大的楼市调控政策的一个重要组成部分。可以在特定的条件和特定的区域内实现直接有效的宏观调控，会有积极的作用。但是限购并不等于禁购，对于刚性需求的客户和一些房产开发还欠发达的地区来说，影响相对小一些。其实限购令的心理影响远远大于实际产生的效果，最直接的效果是使得一些游资不会再盲目跟风大批进入楼市。就张家界目前的情况来说，目前主要的购房者还是以本地自住为主，我个人认为楼市泡沫还不是太明显。只要价格涨幅控制在比较合理的情况下，楼市还是会比较健康稳步发展的。
汤军：会有一定的影响，但影响不会太大，目前主要对张家界有影响的是针对银行按揭方面的政策。
何衡春：限购令、提高购房门槛并没有打击投资置业的获利性质，也不能遏制改善住房条件的购房需求。在特定的时间段，总有一批消费者会重蹈购房增值的路线，除非有更好的办法让市场需求达到饱和状态。根据张家界城市的发展进程，房地产还处于中期鼎盛阶段，小区品质还大有提升的空间，房屋价格稳步增涨，涨幅速度并不是很快，暴利现象并不明显，一些规模大、环境好、靠近水岸公园的楼盘很受市民关注。如果限购令进入二三线城市的话，这是一个政策性的问题，对楼市的观望情绪与成交进度多少有些影响。如何维护房地产业的健康发展，这需要市场接受考验，也需要开发企业与政府职能部门共同探讨。总而言之，对于一个新型的旅游城市，应留出发展空间。

《第一地产》：随着调控的价码，供应量的大额增加，购房者选择的余地会越来越大，对于这部分购房人群而言，下半年是否是入市的好时机？

黄孝锦：张家界购买商品房住宅的人群主要有以下三类：
一、刚性需求人群：以城市年轻人以及各乡镇、邻县进城人群为主，以满足自己居住需求为购买动机，对住宅面积的需求在100平方米左右，对购房的时间敏感，但对限购条件不敏感。
二、改善住宅条件型人群：在本地已有一套或几套住宅，但原有住宅不能满足现有的生活品质需求，对住宅面积的需求在120平方米以上，购房时机受楼盘的品质和价格影响，对购房时间不敏感，但对限购条件极为敏感。
三、投资型人群：外来人员或本地已有住宅条件较好的人群，对房产的需求以90平方米以下便于出售为主，对房价特别是物业类型敏感，对购房时间和限购条件都很敏感。
对于刚性需求人群，不存在入市时机问题，在他需要时就会购买，但房价的上涨是不可避免的，只是涨多涨少问题，因此在可能的情况下越早入手越好。而对于改善住宅条件型和投资型的人群来说，在今年房价还处于较低位置，而且限购标准仍未对张家界房地产市场造成影响的情况下，同时下半年楼市供应量增大，可选择余地加大，是出手买房的好时机。
周捷：张家界的房价仍将与物价同步上涨，购房要趁早。
钢筋水泥沙石在上涨、土地价格在上涨、人工费用在上涨……与建房相关的一应成本都在不断上涨，房价怎么可能下降呢？只要CPI继续保持上涨的态势，对于张家界这样房价本来就不太高的三四线市场，指望房价下跌就只是一场遥不可及的梦。
唐君政：总的来说，张家界的楼市会在上半年的基础上趋于稳定，但稳定并不意味着降价。对于部分购房人群而言，只要你具备了两个条件，一是有足额的首付款，二是有按揭月供的能力，请尽快下手。我也希望有一天房价下跌后再买，但毕竟在当前通货膨胀推动成本上升的情况下，土地以及建房的其他成本都在节节攀升，指望房价下跌不太靠谱。羊毛出在羊身上，绝不会出在牛身上。
梁超：下半年在任何城市基本上都是销售旺季，所以更多项目选择下半年入市也是很正常的市场行为。对于张家界购房者来说，只要有购房需求、资金到位后就可以选择自己需要的房屋，而且越早购买相对价格要更加优惠一点，而且不管国家怎么调控，张家界房价始终是稳中有升。
刘明：张家界的房地产市场越来越成熟，从原来的比较单调产品的供不应求，到现在开始逐步向各种类型的多重选择转变。我们东城首座去年开盘时，在售项目也才4-5个，今年到年底可能会成倍增长。竞争越来越激烈，这就逼迫开发商更加注重产品规划、品质和服务。现在我们可以看到，不同理念、区域、户型、价格都开始涌现，购房者有了更多的选择。对于自主型客户来说，没必要过多地犹豫。经济在发展，物价在上涨，成本在增加。如果是投资者的话，要放弃原来短期暴利的心理了。因为现在已经很难实现炒房一夜暴富的神话了。就张家界来说，房产价格整体出现下降的可能性不大。我个人认为，作为一个购房者来说，根据自己的需求，站在更加长远的角度，选择适合自己的房产，这才是最重要的。
汤军：下半年楼市供应量确实加大，但是因为有充分的竞争，所以楼盘的品质也会大幅提高，相应的资金投入也会提高，另外土地价格一直稳步提高，所以房价还会进一步提高，今年下半年入市也许是一个不错的选择。
何衡春：城市要发展，生活水平要提高，居住环境要改善，国家为了预防通货膨胀与落实老百姓心声，近期在不断加大调控力度，具体结果会因城市差距而不同。回顾张家界的地产历史，从600--3700左右的价格演变，好似什么时段买房都有道理，早买的在居住与升值方面两不误，现在买的可以防止以后的房价越来越高，同时可以改善住房环境。根据张家界的发展前景与土地资源的综合判断，消费者在下半年可以根据自己的资金和购房标准适时入市，因为张家界的房屋供应量与需求量悬殊不是很大，好的房子你不要他要，不要被市场言论而耽误你的选房机会。

《第一地产》随着调控的升级，银根的紧缩，市场的资金压力越来越明显，对于下半年的张家界楼市，您有何看法？

黄孝锦：制约张家界房地产发展的最主要原因是人口基数太小，导致购买力不足。若能拉动刚性需求人群以及投资型人群的购房欲望，张家界的房地产发展还会有几年的稳健上升期。随着房地产市场的日趋成熟，那些开发理念超前、营销策略成功的开发商，在今后的楼市逐鹿中会取得丰厚的回报。
周捷：与省内众多地级市相比，张家界的房地产业还处于一个起步阶段，本地居民的居住水平还不太高，存在大量的改善置业需求。同时，张家界市去年年底被确定为国家旅游综合改革试点城市，城市建设步伐的加快势在必行，旧城改造引发的刚性需求将在未来几年内大量释放出来。通货膨胀与改善需求、刚性需求将成为掀起下一轮张家界楼市置业高潮的双动力，可能将张家界房价推升到一个新的高度。
唐君政：银根的紧缩是张家界楼市所面临的现实问题，对消费者和开发商产生着双重影响。就消费者来说随着房价的攀升，支付成本在增加，需要银行的按揭支持，因银行审批严格和额度限制，抑制了其购买力；就开发商来说开贷的停办和按揭资金的回笼，对开发商的实力提出了更高的要求，直接影响着楼盘的开发速度和市场供应量。
在市场经济的前题下，市场供应量是由市场需求来决定的。就某个时间点来说有可能会产生供需矛盾，出现供大于求的情况。但通过市场调节，基本上会趋于供需平衡的态势。很多人会说张家界下半年的市场供应量有300万甚至400万平方米的市场供应，一定会出现供大于求的格局，也许你从相关职能部门的统计数据会得出以上结论，但实际结果并非如此。因为确定市场供应量的主体是开发企业，在市场面临不少的问题和变数的情况下，开发企业会对开发节奏和开发规模更加慎重。
梁超：“僧多粥少”，压力肯定是比较大的，张家界市场蛋糕只有这么大，经过这么多年的消耗本来就略显不足，加上可选房源多，客户观望气息较浓，没有外来资源注入的情况下，市场竞争将会非常激烈。
刘明：国家的调控政策确实带来一些影响，最直接的是影响到资金回笼，这也给开发企业的开发理念提出了新的要求。要求开发商从项目规划、建设、营销推广到物业管理各个方面不断地完善。只有不断适应环境的企业才能在危机中获得生存。危机总是相互依存的，既有危险也有机遇。我对张家界未来的房产市场还是充满信心的。因为张家界有着得天独厚的自然资源，生活环境很好，现在整个城市的配套也在不断优化和升级，一些大型的房地产开发企业也相继进驻，会带给张家界更多更好的生活理念和产品。竞争对于一个市场来说是好事，只有在竞争中才能不断提升和发展。
汤军：加强媒体宣传力度，推广自身品牌建设，提高项目档次，建精品工程。
何衡春：调控升级，银根紧缩，开发企业的资金压力越来越明显，有淘汰小型开发企业的趋势，但又给了有实力的开发企业一个竞争空间，消费者也能够在具有品质保证的楼盘中选房。对于下半年张家界的楼市，我走“折中”路线，我相信开发企业在费力操心的开发过程中不愿做亏本生意。因此，市场涨幅平稳，消费者量力而行。