张家界商业地产探秘

　　今年以来，严厉的地产调控政策仍在持续，房贷政策不断缩紧，在住房市场降温的同时，火爆的商业地产俨然已经成为地产商和投资者的“避风港”。
　　但如今，限贷之风，似乎正吹向商业地产领域。日前，银监会主席刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
　　在机遇与政策夹击下，张家界商业地产的发展，包括旅游商业地产、纯商业地产的开发，仍如暴雨后的笋芽儿，强劲地崛出地面，迎着阳光风雨迅速生长。以市区的永定区为例，上半年，永定区以商业地产开发为重点，不仅巩固了2011年前成功招商的19个区属重点项目，而且上半年开工15个，开工率78.95%，完成投资6.25亿元，占年计划14.7亿元的42.5%。 今年上半年，永定区成功招商了张家界影视基地、张家界永定区风能发电、天门仙境国际休闲度假、张家界茅溪康复中心、茂隆片区旧城改造等项目，概算投资140亿元人民币。正在洽谈准备签协议的项目有仙人溪文化产业项目、珠宝城项目、大庸桥公园周边旧城改造项目、手巾岩周边旧城改造项目、南门口周边旧城改造项目等，以上在谈项目预计投资100亿元人民币。
盘点：我市上半年商业地产发展迅速
　　2011年，张家界正在构建城市的发展蓝图。总体上，是要将张家界建成世界旅游精品城市，让张家界成为国内外知名的旅游胜地和国际型休闲旅游度假城市。
　　分区域来说，这一蓝图是要将我市中心城区打造成核心旅游服务区，将武陵源区打造成为国际休闲度假风情小镇，加快慈利新型工业和旅游经济发展，着力打造桑植生态文化旅游经济区。同时，加快澧水河景观风貌带、滨河廊道和城区周边山体景观建设，打造山、水、城穿插交融的城市景观；加快实施张家界国际会展中心、高档酒店、特色商业街区等项目建设。
　　要实现这样一个蓝图，城市规划建设是龙头。为助力城市建设这一龙头，站在城市发展的高度，我市多个商业地产项目也在上半年加快了发展的步伐。

张家界国际旅游商业城
　　张家界国际旅游商业城由浙江晟昊集团投资，占地109亩，规划总建筑面积15万平方米，为目前张家界市规模最大的国际旅游商业综合体。项目位于张家界火车站站前广场及长途客运中心站广场，距张家界荷花机场仅需5分钟车程，门户型区位优势突出。借助张家界的城市影响力及项目的门户区位，以门户型商业模式的概念，改写传统的商业局限，以一种全新的商业格局，助推张家界旅游产业升级。
　　5月18日，张家界国际旅游商业城开工。
　　5月21日，由市人民政府、中国房地产业协会共同主办，张家界国际旅游商业城承办的ZITCC2011中国(张家界)国际旅游商业高峰论坛暨中国房协商业和旅游地产专业委员会主题论坛在我市举行。旨在与国内外专家一起，通过面对面探讨国际旅游商业发展方向，结合张家界特点，对张家界旅游地产发展及迎接商潮进驻张家界指明方向。
　　未来，国际旅游商业城将成为张家界城市的消费门户，弥补张家界城市商业市场空白的同时，对张家界城市商业的档次也是一次整体的提升。
维港·十字街
　　维港·十字街位于风景优美的张家界市中心，即回龙路与南正街交汇处的东南角，是张家界市传统的商业中心，远眺天门山，近观澧水河，背托号称天下第一缆车的天门山索道，项目建成后将成为张家界市中心标志性建筑之一。项目总占地面积约64000㎡，总建筑面积约23万㎡，项目定位为集吃、住、玩、乐、游、购于一体的“城市商业综合体”，紧抓商住概念，填补了张家界综合商业项目的空白。
　　目前，维港·十字街正着力引进知名品牌企业进驻，已与湖南省连锁零售龙头上市企业步步高商业连锁股份有限公司签约。强强联手打造集吃、住、玩、乐、游、购于一体的十字街城市商业航母，也标志着我市终于迎来了一个新商业时代。
　　未来，十字街将建成涵盖大型百货、超市、电影院、高端休闲、娱乐、美食、高级商务酒店等于一体的商业广场，为张家界带来全新的商业变革，引领张家界从单一的旅游经济城市向旅游经济与都市商业经济并重的现代化都市商业经济发展。

唯读·逸臣广场
　　唯读·逸臣广场，处于张家界繁华胜地回龙路，与城市传统商业圈一脉相承，交通便利，区位优势明显。项目总规划用地面积132亩，是张家界老城区第一个用地超过100亩的大型项目，总建筑面积33万平米。
　　唯读·逸臣广场是由唯读公司鼎力打造的囊括逸臣国际大酒店、逸臣商会大厦、逸臣金海岸商业中心、逸臣滨江国际漫游街、逸臣国际公馆的33万平米滨江都市综合体。
　　5月15日，唯读·逸臣广场盛大开盘，它精心搭建旅游商务平台，可实现商务办公和商业经营集约化、规模化，核心产业链接边缘产业和相关产业，汇集大量资金流、人才流、物流和信息流，为进驻商家带来循环商机。同时，它始创张家界首座开放式街区商业群落，以宽尺度、广视角，营造体验式、风情式、主题式商业复合体，在商业开发的同时，不仅融合张家界天赋自然的山水奇观，而且还挑动了消费者对于购物环境、购物欲望释放的情感需求，带来前所未有的消费惊喜。

溪布街
　　溪布街，位于武陵源景区的索溪河畔，依托武陵源区第一主干道和最主要的商业街区，占据着通往张家界重要景点黄龙洞和宝峰湖的必经之道。项目总建筑面积7万平方米，总投资4亿余元。整体规划依托索溪河亲水资源，建筑风格以湘西土风苗韵为基调，以传统土家民居为蓝本，营造房中有院、院中有街、韵味十足的集市盛景，并融国际时尚体验于一体，是全国惟一集水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街、休闲客栈、手工体验坊等为一体的大型复合商业街区。
　　1月上旬，溪布街荣获2010-2011（第八届）地产年度风云榜：2010最具民族特色旅游商业地产风尚奖、中国最具投资价值旅游地产品牌双项大奖。
　　据业内人士分析，相对于丽江、阳朔每年旅游500万～600万人的瓶颈限制，武陵源景区目前每年有1900万人次游客市场的支撑，未来休闲度假游消费，必将超越丽江和阳朔。溪布街以土家民俗文化、建筑文化为底蕴，快乐文化的营造为脉络，将为游客提供一个了解土家文化、感受快乐的完美场所。
分析：如何在商业地产投资中制胜
　　尽管房地产整体调控不断推进，但强劲的增长势头仍使不少业内人士对商业地产保持乐观。地产开发在中长期仍是一个向上的行业，巨大的成长价值潜力使得资本对地产的青睐持续，虽然商业地产、住宅地产的渠道目前正在被压缩，但是地产开发仍有机会，城市综合体的发展需求也使商业地产仍有较大的上浮空间。

业内人士：房企进入商业地产需防风险
　　此前，万达董事长王健林指出，房地产企业在当初主动转型的时候没有抓住机遇，等调控了、限购了才开始被动转型，会造成很多潜在的问题。很多企业低估了做商业地产的难度，没有从设计、建造到管理运营上全方位准备好，后期做不到位，商业模式就很难建立起来。
　　根据张家界的市场来看，虽然商业地产还在探索改进之中，但管理运营模式已大有进步，有业内人士表示，在张家界，现在做商业地产还是很有前景的。全世界房地产投资比重，住宅和商业地产是各占50%，在欧美那些发达国家里商业地产甚至占到60%以上。这是符合发展规律的。随着经济发展和生活质量的提高，人有很多更高的需求，商业购物、文化娱乐、教育医疗等，将会带来一个广阔的市场。
　　尽管现在张家界商业地产还需要慢慢做起来，但从大的市场来看，如果把商业和住宅的比重扭转到4：6，商业地产部分的比重只要在30%~40%，就会减少很多不必要的社会问题。

投资者：看好投资产品的升值空间
　　市民刘先生认为，商业地产的投资，首先是交通要方便，比如紧邻机场、高速公路。同时，城市的规划也能让投资者看到升值的前景。
　　控制投资风险是刘先生格外关注的因素。他认为不动产的投资相对于股票、各类社会集资，目前仍是最可靠的投资渠道。而投资的额度也要考虑到风险控制。同时，看准品种和品类很重要，应当多做市场调研，最好对开发商的资质及历史经验有足够的了解再出手。此外，投资的额度一定要考虑自己的承受力，高收益往往伴随着高风险，应以不影响自身的生活品质为宜。
　　针对写字楼的投资，投资者齐先生认为，无论是自己经营还是出租，地段和交通区位都很重要。除此之外，以现代经济的发展，对于写字楼规模也提出了更高的要求。他认为，大型高层的写字楼才具有投资的价值。一方面有规模才会体现出它的价值；另一方面，大型的群体性的写字楼也是未来的一个发展趋势。
同时，齐先生表示，写字楼周边的氛围十分重要。一定要有商务和办公的氛围，有景观区。再加上交通便捷，这样的写字楼才让人有信心。
建议：善于投资，善于总结
　　针对投资商业地产，人人都有本投资经。如何能从众多的商业地产投资产品中选出最适合自己的产品，也是仁者见仁，智者见智。层出不穷的投资品，五花八门的需求。商业地产从无到有走到今天，也的确考验着投资人的智慧。在这里，我们不会就某个投资品去做评点，只是对张家界房地产市场从住宅地产到商业地产，有着一种特别的期待与信念。
　　从众多业内人士及投资者的经验来看，很多中小投资人对于所投产品的风险考虑得并不充分。但由于张家界的优越发展条件，潜在的发展空间，投资地产，不论是住宅还是商业，在很多人看来都是不错的资金去向。因此，在对交通、区位、开发商实力等基本条件进行综合考虑判断，如果比较好，选择投资某个商业地产项目，都会获得颇佳的回报。
　　商铺是自持型长期物业，所以投资者在考虑外在条件之后，更为稳妥的做法就是结合开发商的承诺，对其投资项目的后期运营整体规划有一个较为理性的判断。