一片区域影响一座城市

本期嘉宾：
湖南鑫成集团营销总监杨韧
张家界明鑫房地产开发有限公司营销经理邱文斌
张家界湘银置业有限公司策划经理彭华

　　目前，随着多达十个楼盘、近100万开发量的逐步放量，位于且住岗周边，再到热水坑的旅游服务核心活力板块已逐步走在地产前沿。
　　摊开张家界地图，西溪坪、且住岗等几个区域板块功能分区明确，发展潜力凸显。在且住岗、热水坑一带，大庸桥公园、博物馆、新吉大、新航校校区、木龙滩水电站等盘踞，因城市绝版水域、人文资源，成为置身都市却远离尘嚣的上等居住之所，并成为众多品质开发企业的宠儿，汇聚了张家界为数不多的部分中高端楼盘。
　　最新城市规划显示，且住岗及其周边区域定位为城市核心旅游服务区。因此，在一个据守自然山水间的高品质住宅区完美绽放时，一个全新的、极具财富潜力的城市群商业新区，也正崛起于西城。
　　据统计，目前且住岗附近板块区域楼盘有近10个，包含别墅、洋房、多层或小高层等复合型产品，它们都依托绝佳的区位优势、景观资源及未来规划，创造了张家界为数不多的中高端楼盘“集中营”。相关数据表明，今年1-7月，该板块样本楼盘均价，徘徊在3500元/平方米至3800元/平方米之间。且住岗、热水坑等区域，目前已逐步在项目的打造中，让都市人的高端住宅选择有了实现的可能。
　　长远来看，且住岗、热水坑所在的区域确实很有发展潜力。但从目前市场的形势及张家界面临的发展来看，我们还有很多问题需要探讨：这一区域内的楼盘已存在哪些共性和特点，它们在张家界房地产市场中处于怎样的地位？在房地产市场集中放量的下半年，该区域的楼市将呈现何种发展状态，大家关注的“金九银十”又会如何发展？本期《第一地产》智慧屋，将着力探究这块旅游服务央区的核心和未来的市场走向。

　　第一地产：目前，且住岗、热水坑板块的楼盘有哪些共性和特点？吸引购房者的因素有哪些？
　　杨韧：共性和特点：楼盘规模大、规划设计新颖、户型亮点多。
　　吸引购房者的因素：
　　一、区位，市区-且住岗-景区，且住岗为中转站。张家界城市规划，因地制宜，把且住岗规划为旅游服务中心、张家界新CBD（中心商业区）
　　二、景观，澧水环绕、天门正望；
　　三、楼盘品质，且住岗楼盘规模大，且规划设计人性化，户型亮点多，符合市场需求。

　　邱文斌：就我个人而言，我认为且住岗、热水坑两大板块的几个楼盘都有以下几方面特征：
　　一、从地段位置上讲差异性不大。该板块除了中乐地产的公园世家，位置距闹市稍近些，其余几大盘都差不多。
　　二、从开发量上讲几乎都是属大盘性质。像：公园世家、天门壹号、鑫城·君泰、蓝色港湾、明鑫·澧水湾 都是大体量楼盘。
　　三、从产品上讲，几乎含盖市场上所有居住类的产品。如：鑫城·君泰、公园世家全高层小高层建筑、天门壹号高层洋房小公寓、单身公寓代表蓝色港湾、明鑫·澧水湾洋房高层还有酒店式宾馆。
　　四、该区的商业价值都比较欠缺。几大盘周边上档次的商业都没有，只有楼盘相配套的商业店面。
　　如果是站在购房者的角度上看，如何对几大盘进行选择，我个人的意见有以下几方面：
　　第一、比较注重位置的又没有车的购房者，可以考虑一下中乐公园世家，不过由于成本上的原因相对来说，其价位也相对较高。
　　第二、对一般的小投资客，可以考虑蓝色港湾单身公寓，小面积、低总价、带装修。按最新城市规划显示，且住岗及其周边板块定位为城市核心旅游服务区。这类产品还是比较有投资空间的。不过其建筑用材及装修配备，自己就得好好把把关了。
　　第三、明鑫·澧水湾、鑫城·君泰、天门壹号这三大盘都是比较适合居住的楼盘。明鑫·澧水湾、鑫城·君泰两大楼盘可以说是山水兼得，从山水景观相对而言明鑫·澧水湾、鑫城·君泰两盘要优于天门壹号，当然从山景原味上看，天门壹号要优于明鑫·澧水湾与鑫城·君泰。作为购房者来说，主要还是看自己本身注重哪种景观了。
　　第四、从楼盘规划产品及园林景观上看，鑫城·君泰做得还不错，天门壹号因为是原味山景，所以不具可比性。中乐公园世家除占据大庸桥公园，其他景观规划还不是很了解。相对而言，明鑫·澧水湾拥有这样的优势：超大入户整体中庭、全板式结构、全一梯两户、全坐北朝南、全南北通透、低密度、靠山面水、超大楼间距及完善的安防配置。应该说是相当宜居的一个居住自住型楼盘。是有车一族或二次购房者一个比较好的选择。

　　彭华：置身大庸桥公园，该区域在视野可及范围内云集了数个品质大盘，并且陆续会有新的楼盘在今、明年面世，总体推售量近两百万方，可以说这一区域是目前张家界楼盘最集中、投放量最大的片区，该区域的楼盘规模大、定位高、规划前瞻性强。对于普通购房者，这个区域未来的发展潜力、日益完善的公共交通、楼盘超前规划设计以及依山傍水的居住环境是吸引置业者的主要因素。
　　第一地产：和其他板块相比，且住岗、热水坑板块最大的特点是什么，在张家界处于怎样的地位？在市场集中放量的下半年，该板块将呈现怎样的走向？
　　杨韧：楼盘规模大，新建楼盘多，引领张家界楼市，处于领导者的地位。
　　从张家界楼市看，且住岗板块楼盘综合素质及区位，相对于其他板块，更有竞争力；从板块看，且住岗下半年供应量大，楼盘间的竞争压力大。
　　邱文斌：我个人认为和其他板块相比，且住岗、热水坑板块最大的特点就是，产品多样化，产品也开始转型比较注重楼盘品质。在整个张家界来说，这一板块的产品正在领导整个张家界的住宅产品更新换代。
　　一方面是政策原因，另一方面市场供应较充足。个人认为下半年市场放量也不大可能。整体来说应该还是会维持目前现状。
　　彭华：”离尘不离城“是且住岗、热水坑区域最显著的特点，成熟的交通条件，城市景观大道的无限潜力，博物馆、吉首大学张家界学院和张家界航院的进入使得该区域的人文氛围和文化气息渐浓，成为城市的科教文卫中心，同时相对市区更舒适的居住环境使得这一区域成为改善性置业者的首选。
　　且住岗、热水坑版块独占城市上风上水之宝地，区域发展潜力和楼盘自身品质一直引领张家界住宅市场的价格走向和消费者的置业标准。市场经过七、八月份的传统淡季之后迎来旺销期，整个区域总体推售量较大，主要楼盘在下半年也陆续会有新品面世，各个项目以及产品之间存在较大的差异性，给予消费者的选择空间较大；其次，在目前从紧的信贷政策和货币政策背景下，消费者持币待购的情绪浓厚，部分改善性置业者不符合按揭手续办理条件，在一定程度上抑制了这一群体的需求和放缓了居住品质升级的步伐；第三，随着建材、人力等各方面成本不断上升，商品房的价格也随之水涨船高，尤其是区域发展潜力大、规划设计超前、居住环境和品质上佳的项目价格坚挺。

　　第一地产：您如何看待即将到来的“金九银十”？
　　杨韧：这次出台的政策虽然还是在落实“国十条”，实际上在很多领域已超出“国十条”范畴。在这一政策的影响下，房地产市场走势可能有变化，今年的“金九银十”商品住宅成交量估计将比往年略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整为主基调。
　　邱文斌：个人认为今年“金九银十”应该是金不金银不银吧！毕竟政策高压在限，银行银根紧缩，市场流动资金还是比较紧张的！基本上还是要看各个盘对自住型客户的挖掘了，不过我个人认为来年小阳春还是值得期待的。
　　彭华：随着“国八条”落地，二套房受到严厉限制以及今年以来逐渐收紧的房地产金融政策。近期，全国主要城市的商品住宅成交量已接近年内低点，且住宅存量却逐渐接近历史高位。2011上半年中，刚性需求无可争议成为今年以来楼市最大的买家。在目前的调控政策之下，刚需是购房的主力，现在“金九银十”将到来，这一趋势基本不会有大的变化。另外，市场上差异化产品和高端产品消费者经济承受力强，往往不受按揭政策影响，因此市场上独树一帜和定位塔尖人群的产品也将受到市场的追捧。