湘银在张家界：做民族的，也做世界的

住宅，是房地产市场难舍难弃的最重要产品，虽然目前住宅市场饱受楼市政策调控及银根紧缩的压力重击，但由于市场对住宅乃至高端住宅的需求，企业开发仍需继续。
湖南湘银集团，就是在高端住宅市场迎难而上的典型。湘潭“湘银·纳帕溪谷”、株洲“湘江四季花园”、“湘银小区”、“金色阳光”、张家界“湘银·天门壹号”，无不以独特的建筑风格、园林景观、物业管理、小区人文氛围等优势，实现着为业主“用心创造美好生活”的理念。
目前，作为重点工程的“湘银·天门壹号”项目，已在8月17日开始了二期工程的建设。为了确保天门壹号项目安全、优质、高效地完成，让整个项目更加完美地呈献给广大业主，同时也让湘银集团对天门壹号的创新型打造理念更完整地传达给业主，湖南湘银集团执行总裁肖观萍专程到张家界“湘银·天门壹号”项目现场督导把关，让广大业主对天门壹号这一高端项目的打造与完善充满了期待。
本期，《第一地产》有幸请到了湖南湘银集团执行总裁肖观萍，听他来为我们分析张家界城市及湘银集团、天门壹号的发展。

张家界，需要实现旅游战略的两极
《第一地产》：肖总，您好！欢迎您来到张家界。作为一位从事过规划管理工作的专业人士及城市建设者之一的房地产业内人士，您对张家界有怎样的印象和发展建议？
肖观萍：首先，说说我对张家界的印象。
第一次到张家界，是1998年，那时还是走国道，沿盘山公路到张家界后，第一印象，觉得张家界像一个小城镇，那时最深的印象就是土家风情园的婚嫁、木雕、银饰等民族特色文化。
第二次来张家界是2008年，过了10年再为天门壹号的项目前期规划而来，感觉张家界是一块宝地，天门壹号项目占据了一块非常好的山地，自然植被丰富，还拥有原生态环境及温泉。
整体来说，张家界这个城市像山城，除了澧水河两岸的平坦地外，其他都是依山而建。张家界这几年变化很大，2010年，来旅游的人超过2000万人次。以往，张家界旅游季节性很强，1998年来张家界，正是“妇女节”前夕，刚来觉得游客不是很多，到了3月7日、8日，游客骤增。但目前，作为国家地质公园，国际性的旅游城市，张家界的旅游发展非常迅速，现在已没有明显的季节性。
海内外游客来张家界，除了看秀美风光，也能感受地方人文。张家界的几个主要少数民族，让这片土地孕育出深厚的民族文化底蕴，例如栏杆、窗花等建筑元素，在张家界的城市整体规划中都有体现。站在国际的高度看张家界，丰富的自然景观、独特的人文景观、绝佳的地质条件，很大程度上增强了张家界在国际旅游景点中的竞争力。
其次，站在房地产业促进城市建设的角度，说说我对张家界城市发展的一点小建议。
一、小街小巷需要大力整治。张家界需要打造有个性的街巷，这样的小街小巷道路可以不平，但要干净；墙可以斑驳，但要有历史感；屋顶要统一，对样式和坡度要统一规划；建筑木料需要在外表上增加沧桑感。
二、道路建设。目前，几乎所有城市都在追求现代化，但张家界作为国际化、具有民族特色的旅游城市，需要学习一些旅游古城的做法，道路不要宽，但要多，要有亲切感。不用把太多的现代感呈现给游客，只要有民族特色感就行。张家界，就需要跟世界级旅游胜地比特色，比民族风格。
三、关于澧水河两岸。河流，对任何一个城市来说，都是重要的景观及资源，是未来靓丽的风景，所以建筑不能高，风格不能太现代，否则对城市的发展会有不利影响。
最后，站在规划工作者的角度谈张家界。
张家界，需要建成一个具有现代化功能的古朴城市，在视觉效果上要有特色。所以在规划中，利用部分土地保障了百姓的居住后，其他土地都可以全商业化运作，少建一些现代高层，多建一些特色化的低层或多层民居。这样，即使房价高一点，也算合理。张家界的旅游资源是国际级的，在城市建设配套上，不能浪费了这样的资源。
同时，对整个城市界面要统一规划设计，按照设计要求来建设就能达到和谐的效果。例如澧水河两岸的规划，统一风格是建古朴的低层或多层住宅，局部可以高，如建酒店。这样可以实现旅游战略的两极：一极是武陵源风景区的自然景观；一极是市区的人文景观。从而最终让前来的游人感受旅游休闲的乐趣。
张家界要更好地坚持政府运作，有智慧地解决战略性问题，像迪拜，能够将沙漠变成世界级的旅游胜地，这也是一种成功的战略运用。

努力实现“民族的，也是世界的”目标
《第一地产》：众所周知，天门壹号是张家界目前规模最大的住宅项目，请问您对天门壹号在张家界的市场定位怎么看？
肖观萍：站在天门山看张家界，不像站在高处看丽江，城市很整齐，有统一的规划。张家界虽然在规划上作出了努力，但目前，整体仍显得有一点乱。从居住文化看，除了老院子等部分建筑，其他很多都达不到世界级旅游胜地的要求。如果承袭或保存了更好的民居特色，绝美的自然景观才能和社会整体相得益彰。像凤凰，沱江旁边的民居整体规划发展让景区显得相对要完善。
由此，张家界的城市建设和对旅游业的促进，就成为房地产企业的一份责任，要在张家界建高标准、高视野的民族特色建筑，让天门壹号在打造中显得尤为谨慎。天门壹号，是希望站在城市的高度来弥补民居的不足，因此整个项目包括景观大道、峡谷公园等每个环节，都是按整体规划来做的。
在策划项目时，天门壹号按照城市化要求及地方特色，结合国际化的沉淀，依山就势，按照地形地貌，保留了原有的生态，着力让房子长在山顶上。
天门壹号的建筑设计，是通过研究民居，抽象出来一些具有代表性的符号最终定位的，像山墙、窗楣、栏杆、屋檐、雨棚等设计，包含了张家界的民居特色，而洋房的石材铺贴，又结合了英国的风格，洋为中用。所以项目风格在张家界是一个创新，包括色彩。张家界的民居主要是白墙灰瓦，天门壹号为了沿袭民族风格，同时又打破灰白色的沉闷，墙采用淡雅的颜色，像栏杆等架构用深褐色，以较跳跃的设计，构成有气质、有冲击力的小区。天门壹号这些前期的规划理念，都是结合地方、站在国际平台上看问题的，这也是希望让小区在未来成为一个城市景点、一个国际化社区，让建筑本身成为经典，为作为国际化旅游名城的张家界做贡献。努力实现“民族的，也是世界的”这一目标。

负责任的企业，用事实说话
《第一地产》：部分业主由于不理解天门壹号的超前设计理念，对一期项目的部分设计有些说辞。您怎么看待这样的问题？
肖观萍：首先是外界的不实说法，这其实是缺乏准确性的，不全面。一期工程是个别流程出现管理纰漏，但懂建筑的人都知道，这对整个建筑没有任何影响。因为很多人不清楚这其中专业的知识，所以产生误解。但天门壹号一定会保证将产品质量做得更好，对于这些发展中的小问题，一期工程会继续严格按照标准做到位。实际上，正是因为湘银集团有严格的控制流程，所以才发现了这样的微小问题，这是一种负责任的态度导致的谣言，所以天门壹号需要一个用事实说话，让业主真正认识、接受的过程。
其次是业主对设计的说法，天门壹号在一期做好了小高层、洋房、别墅，还有商务中心、峡谷公园等配套，这都是考虑到居民的居住需求，形成良好的居住氛围，这样的小区好或不好，真正住进来才能体会。一些业主产生误解，觉得不好，是因为没有真正体验，比如户型，可能是设计理念没有完整地传达给客户，导致有人认为，小区设计的户型不好。像有的户型，明明是三间房，偏偏有一堵墙不砌。实际上，懂的人都知道，这样的户型是为了便于装修时安装定制衣柜与书柜，既可以少占空间，又能使房间宽敞。诸如此类的问题，都需要真正了解后才能下结论。

打造智慧的国际化社区
《第一地产》：请问您对天门壹号这样的高端项目在张家界的建设有着怎样的设计、打造理念？
肖观萍：我认为百姓的居住既需要满足当地人的需求，又需要引导、创新，与时俱进。因为这世界，变是永恒存在的。张家界的百姓，很喜欢房子大，这是因为，以往张家界人都是一大家子十多口人住在一起。而现在，天门壹号有很多小户型，这是由于人们开始追求具有舒适、保温、隔热、隔音温馨等特色的居所，需要大社区的居住氛围及环境，居住产品不再只拘泥于房子。天门壹号规划的大社区、人文环境等，是希望做完整的产品。当下，有庭院、景观、配套、人文等要素的小区，属于高端富人区，人们享受的是居住环境，而并不仅仅是一套房子。
天门壹号希望引领张家界的居住理念，打造智慧国际化社区。这个概念就包括两部分，一是智慧，这是一种互动的过程，与智能化社区不同的是，这样的社区加了人文要素，有人与人、人与自然、人与社会的互动。二是国际化，这样结合本土、省外、国外特色的社区，符合张家界打造国际化旅游战略的第二极——市区的人文景观，让游客看风景后又留下居住的念头，契合城市的打造，为城市的发展做贡献。

升级，建亲情文化社区
《第一地产》：目前二期项目已经开工建设，相比于一期，二期项目在园林、户型等方面有哪些提升？
肖观萍：天门壹号的二期工程，会在一期工程的产品设计、品质、配套上全面升级。
首先，设计上的提升。
一、二期洋房会带电梯。为了打造符合城市发展的国际化社区，就要建国际化标准的房子，在国外，三层以上都有电梯，这是考虑未来老龄化的需求，同时可以减少各户之间的干扰，也是为满足业主的内心需求。二期洋房的户型，将更能满足当地人的需求，因为一期的经验表明，一个项目的居住理念，不能走太快，需要当地人有一个适应的过程。
二、小高层升级。二期将在山顶上建九层高的带超大入户花园的住宅，坐拥峡谷公园和原生态的树林，这就是占有稀缺资源，获得独一无二的享受。
三、一期洋房没有地下车库，因为考虑到已经有花园来营造居住环境的静谧，倡导健康生活，我们已经就近规划了大量的生态停车位，这样的智慧社区，就是为了让业主体验人与自然、人与人的互动。但为了既引导市场又照顾本土市民的需求，二期洋房将建车库，业主可以直接将车开到楼下。这是根据市场需求打造的，只是这样的便利，实际上往往会牺牲其他的价值，比如交流互动的场景，走一段路回家的健康生活等。所以，为了弥补这样的缺失，二期山顶将会有泛会所、小酒吧、运动器械等配套，增强业主的生活体验。
其次，品质的提升。
8月份，湘银集团发布了15项精品工程标准，全面实施精品工程战略，集团不仅统一标准，还加强过程控制，选择多年合作的施工单位。争做“现场文明施工示范工地”。像湘潭的纳帕溪谷，交房时就达到了零投诉。目前，天门壹号正在开展“文明施工，建精品工程”的质量活动月，希望通过大家的积极努力，让天门壹号再创奇迹。
最后，配套的升级。
天门壹号小区的局部园林景观，是边建房子边做好的。到9月20日，二期工程将达到产品的全面提升。
物业方面，湘银集团有很强的物业管理团队，独创“葡萄式”管理办法，按国际化的标准，建亲情文化社区。目前，天门壹号已经购买了豪华舒适的新车作为业主的接送班车，希望将服务做得更好。

房地产业需要进行规模创新
《第一地产》：现在，房地产发展是一个较为敏感的问题，在这里，我们暂时撇开政策不谈，请问您如何看待张家界这个城市的房地产业？
肖观萍：张家界很特殊，从发展上看，属于旅游一线城市；但从地区结构上看，又属于三线城市；从人口上看还算是四线城市。所以张家界要按一线旅游的标准、按三线城市做规模，按国际化城市做品位与品质，按旅游发展战略做国际化宜居城市，让张家界成为休闲、度假、消费的城市。
张家界未来的房地产发展空间很大，延续时间较长，湘银集团对张家界充满信心。从未来产业分布上，张家界第三产业比例会越来越大，产业转型会达到70%～80%，服务业将上升。所以房地产的发展要符合张家界城市化、国际化需要，就需要进行规模创新。

房价会涨，何时出手看需求
《第一地产》：由于目前政策调控已蔓延至二三线城市，不论是企业开发还是购房者买房，资金压力都很大，您认为张家界房价会不会涨？现在能不能出手？
肖观萍：能不能出手主要是从三个消费需求出发。
第一，居住需求。消费者只要对产品满意，就觉得很值，什么时候出手都正确。因为这与价格没有太大关系，与购买力及满意度有关。
第二，投资需求。对投资者来说，什么时候出手要看投资方向。一是看未来价值，从长远来看，在张家界买房肯定会很有价值，现在买合适，未来还会涨。因为张家界的土地资源有限，到未来会越来越呈现“供给小于需求”的态势。二是看投资的产品，每一个项目不一样。如果是住宅地产，就选溢价能力强的大社区，这样的社区房价有升值空间。如果是商业地产，就选择现在的商业中心或是未来可能成为商业中心的区域，像天门壹号的商业，就是未来商业网点的次中心，拥有五星级酒店、酒店式公寓、毗邻吉首大学张家界分校和张家界航空学院、位于到武陵源景区的主干道旁等优势。
第三，对资金保值升值的需求。由于每年都有5%～6%的通胀率，所以需要投资来抗通胀。或是买具有区位优势的商业地产，或是投资稀有产品，买别墅、酒店式公寓等高档物业。
什么时候出手，要看购买能力，不用太多考虑房价，总的趋势看张家界的房价还会涨。原因有三：
第一，房地产宏观调控一直未停，房价低了要促进消费，高了要打压炒房，这是阶段性的需求。而张家界要提高经济实力，实现城镇化，人们的居住需求就会客观存在，这是社会的客观规律。
第二，经济增长处于稳定期，国家经济发展总量在增加，在经济比例上约占30%的居住消费也自然会增加。
第三，目前，国家在提倡保护耕地红线，这就意味着可以用来开发的土地资源是有限的。而基础设施、公共用地、保护生态用地、工业用地等城市建设用地需求越来越大。在有限的土地资源下，需求在增加，所以房价会上涨。