也读房产新政

　　2010年以来，房地产行业在发展中呈现多种态势，房价过高、肆意炒房就包含其中。为了应对多变的房地产发展市场，调控发展中的不协调，政府出台一系列措施，以保障房地产行业健康、稳定发展。
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房贷新政之张家界站
　　自4月15日，国务院常务会议要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”这一政策执行以来，至今已有一个月，张家界作为三线城市，已不再是对新政进行揣测，对一、二线城市楼市进行观望这么简单，目前，我们已能深切感受到房产新政在本地区的渗入。
　　为了了解房产新政在张家界的执行情况，我们咨询了中国银行、中国农业银行、中国建设银行及中国工商银行这四大银行，其信贷中心均表示，现在银行都已按国家新政策来执行，即二套房首付为50％，贷款利率上浮10％，而当前的年利率是5.94％，月利率为4.95％。中国银行信贷中心表示，假如之前的信贷记录中，诚信记录不是良好，贷款利率就可能上浮15％。
　　关于二套房的认定，因为住建部和银监会还没有明晰化的标准，所以目前张家界地区还不是很严格，几大银行都是根据系统的信贷记录来认定是否为二套房。但值得注意的是，现在对二套房的认定越来越严格，银行也可以随时调整执行力度，所以投资买房者应当慎重。
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二套房政策之认定标准
　　房地产调控新政出台已有时日，作为新政重点环节的二套房政策，虽然住建部和银监会暂未出台具体执行标准，相关细则不明晰，但银行在执行新政时已率先“摸索”出一套具体的实施标准。最受市民关注的二套房认定标准，目前已能确定是“认房又认贷”。具体来说，二套房的认定标准到底是什么？多数银行在具体操作中将七类情况判定为二套房，执行二套房新政。
　　一、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。
　　二、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。
　　三、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房。根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。
　　四、曾贷款购房，结清出售后再贷款购房。即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。
　　五、首次购房用商贷，再用公积金贷款购房。目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为50%。
　　六、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房。可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
　　七、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。

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