博鳌21世纪房地产论坛第11届年会于7月1日-7月4日在海南举行，与历年博鳌房地产论坛一样，每年都会有唱多或唱空的言论发自于此，今年的论坛也是博弈层出不穷。从专业人士的观点博弈中，或许我们能够更明确房地产发展、转型的出路。因此，本期《第一地产》特收纳博鳌论坛中的部分高端言论，以供业内外人士共同参考，进而继续探讨张家界房地产的发展之路。
花样年控股集团董事局主席潘军：
转开发为运营 开发商需要以服务求变
以2010年起的调控为标志，中国房地产的黄金十年已过去，经过今年和明年的调整，摆在更多房企面前的问题是去留问题。随着调控的持续，下半年将有更多中小开发商面临淘汰。房地产行业也将迎来新一轮整合的机遇。
在中国，政策对经济的影响力太大，所以开发商也应该从现在起为应对地产多元化的发展做好转型准备。住宅在经历了十几年的快速发展后，消费者对产品的需求日益存在差异化。开发商面临的当务之急是增强自己的核心技术。在开发商依旧把目光聚焦在开发土地、建设住宅上时，2010年花样年开始了企业的战略转型，由原来的单一住宅开发商向综合服务运营商转变。在保证现金流大于0的前提下，花样年将对旗下商业地产进行持有。
北京科技大学教授赵晓：
房地产黄金发展期仍在.. 当下须转变发展模式
我认为中国的经济风险其实不大，而机会很大。中国房地产仍然存在黄金的发展时期，城市化必然带来这样的事实，这个产业仍然会是中国的主导产业。但是中国房地产有这样一个黄金发展前景，并不等于可以按照过去的发展模式继续进行下去，中国房地产的确到了应该转变发展模式的时候，即逐渐从香港模式向新加坡模式转变。新加坡的模式是政府所主导的供应占了90%，中国不会达到这么多，但比例也在逐渐上升。
过去，我观察到了几大趋势：
一、中国经济一直发展很好，但是中国股市没有表现出来，房地产同样也是这样，当它附加了太多的政策诉求、太多政策干预的时候，我们对房地产的预测是很难准确的，只有接近政策核心的人会清楚房地产会呈现怎样的变化。
二、炒房时代要转向理财投资时代。前一段时间是炒房投资，中国投资的平均年收益率大概在15%以下，投资商业地产的收益率大概在10%以上。经历了这一轮调控后，个人再去投资房地产，它的收益率可能不到9%。有统计表明，如果你是做房地产信托基金的投资，大概收益率非常稳定，而且你进入的门槛也很低，收益率只有3-5%，如果你借助与信托进行投资，你的收益率只有10%，经过专家的理财，收益率达到80%以上，寻求最高投资的办法是专家理财，因此我们说，炒房投资的时代，就要转向理财投资的时代。
欧派集团营销总裁姚吉庆：
地产可做苹果模式.. 整合价值生态链成关键
苹果为什么能够迅速崛起？重要的是设计能力和自我整合能力，它整合了全世界最优秀的设计资源。下一个十年，无论是旅游地产发展还是其他的地产发展，最核心的还是要进行精装修，精装修的方式上，就可以做苹果模式的转型。实际上开发商就是一个资源整合者或者是整个价值链的链主，主要的功能就是两点：第一，策划，对于目标消费者而言，要找到自己的目标消费群，然后规划这些项目。第二，针对目标消费群，如何实现他们喜欢的社区环境，例如外观风格，还有公用环境的开发。实现苹果模式，还需要将精装房设计不同的风格，然后跟不同家居空间对接，寻找和选择好的家居供应商，由他们提供不同风格的空间。
海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿：
应完善土地供应结构.. 支持责任房企区域开发
现在中国的房地产界出现问题的根源就在土地上，茅于轼教授曾经提到过，18亿耕地的说法是质疑的。大家知道改革开放30年来，中国取得这么多成就最根本的原因是什么，是大量的土地被置换、被出让之后，得到大量的资金，大量的资金支持今天中国的工业化、现代化和城镇化。
解决土地问题，第一是可以把沙漠土地、盐碱土地等数以万亩地改过来。第二是置换土地，像上海这样的城市还需要保留几千公里的农田吗？完全不必要，完全可以用它的大量资本换取边区土地的成倍量的开发。第三是提高单产，我们18亿亩耕地的提出是最落后的单产量，以保证我们国家的粮食安全，这大可不必，像以色列，可以产出30吨的辣椒，30吨的番茄，这说明了一个道理。
同时，我觉得应该支持有责任、有经验的开发商进行区域开发，但是现在许多大城市不允许开发商进行开发，这样使得很多土地的价值表现能力降低。另外，土地的招拍挂，招标基本上被废了，基本上是竞价，招标是带方案招标的，能最好地体现土地的结构性应用。
首创置业董事长刘晓光：
十二五时期经济转型的长效互动
从房地产的角度来看待商业地产的前景时，无论是限购政策、房产税问题、保障房问题等等，我想都已经说明了在很大程度上对住宅市场的限制。商业地产应该是一个比较安全的资金的投资通道，所以说现在很多的社会上的资金在向这方面转移，当然还有旅游地产、医疗地产、养老地产等等。
就未来的商务业态而言，品牌加实惠会成为一种趋势，其关键是要有自己的核心竞争力。于是我们在创建“芭蕾雨”的商业模型时，提出“3+X”的模式。把项目的开发、企业转型、城市升级、区域的就业和税收紧紧地融合在一起。
“3”指的是商业群及环境的休闲住宅。“X”指地方特色资源的业态。这样我们把国际化的奥特莱斯在区域配置起来，配置在大城市周边，或若是城际周边，或在旅游区，形成一个依托城市的发展规划，整合商业上下游的产业链。当然，我们在做产业地产过程中，也面临非常大的挑战，观念、选址、资源索取、资本及产业管理等挑战。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟：
房产今明两年无机会... 未来进入稳定增长期
2010年是一个拐点，在今后一段时间，就是三年的时间，房地产保障房要超过2010年是很困难的。现在说得比较多的，是房地产泡沫马上要破裂，这个我是高度不同意的。尽管房地产行业已经从一个有魅力的行业，变成不那么吸引人的行业，但是房地产要在中国有一个雪崩式的降价，在未来30-50年出现崩溃的可能性是非常小的。
2011年之所以我们认为这个行业需要调整，原因是这样的：第一，今年的经济增长是温和增长，通胀比较高，流动性日益紧张；第二，保障房建设会导致资金缺口持续上升，限房、限购，这些因素持续；第三，地方政府、商业银行等等，陆续陷入财务困境；第四，机会存在于两点，我并不认为今后开发商还有赚大钱、赚快钱的机会；第五，三四线城市的商业配套特点，要么是刚刚通了高铁或高速，要么这些城市的物业形态刚刚从多层向高层转化。
在未来的两三年、三五年，这段时间我个人认为房地产没有特别好的机会，因为政策扑朔迷离。房地产行业现在虽然说不上是夕阳，但是魅力已经在衰减。
本报综合
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