聚焦博鳌

　　2010博鳌房地产论坛于8月11-14日在海南博鳌盛大开幕，今年是博鳌房地产论坛举办的第十个年头，十年的磨砺与风雨，使其最终成为目前国内房地产界高规格、大规模的专业性论坛，论坛所塑造的博鳌精神一直引领着中国房地产行业的前行。今年，论坛再次邀请到了众多的金融学者、房地产行业人士热情参会，对于房地产市场的现状与未来预期，众多业内人士观点不一。论坛中提到的一些问题，也引起了一系列激烈讨论。

问题一：怎样看待新政调控与未来的房地产市场？
　　在市场博弈持续越来越久的时候，对于政策走向市场走向的关注度也越来越高，在2010博鳌房地产论坛这个中国房地行业规格最高的专业论坛上，业界精英，房产大腕和专家学者们给出了各自的答案。他们认为，新政效果已经显现，而楼市调控还将继续。

观点探讨：
　　中房集团理事长、中企联执行副会长孟晓苏：新政调控效果已经充分显现，但是调控还没有完。“国四条”和“国十条”中提到的抑制部分城市房价过快上涨的调控目的已经达到了，但国四条中的另外三条和国十条中的另外九条，还没有到位。所以调控还会持续，下面将解决增加供应量的问题。未来老百姓房屋需求还会持续相当长时间，包括买房子和换房子。每年1600万农民进城，还有每年1600万人口出生，这些人口红利将在未来20年产生作用。还有旧城改造。这么多需求都会推动中国老百姓需求增长。
　　复地集团董事长范伟：有成交量的价格才是真的价格。也就是说现在所谓的热点城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的价格比4月份的价格是确确实实下降了，下降幅度在10%到15%。当然你也可以说不是降价，因为这段时间很多楼盘是新开楼盘，没有可比较性。但是相对所在位置其他楼盘，价格确实调下来了，这就是事实。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟：未来十年，中国占世界20%的人口还将消耗世界30%的资源却只创造10%的商品？这种低效率的增长方式不可信，还将继续维持。就房地产而言，过去10年，中国房地产销售面积增长了十倍，但在未来10年增长2-3倍，就不错了。人们通常说的，人口增长红利，农民进城，以及旧城改造只能支持房地产行业的平衡增长，不能支持加速增长。 从中期来看，房地产将以稳定并略有增长为主，从长期来看，房地产行业的巅峰永逝；未来十年不会再有类似过去十年般的爆发式增长。到了2020以后，房地产行业的黄金期将会过去。

问题二：中房协建议暂缓再出楼市新政是否可行？
　　8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一表示，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。朱中一认为，当前需要暂缓出台紧缩性调控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。“房屋交易量迅速下滑的情势，正从一线城市向二、三线城市蔓延。”他认为，土地供应不足和开发商拿地不积极，将可能成为影响2011年上半年房地产市场的大问题。今年上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一。上半年40个重点城市的房地产统计数据显示，在土地购置面积上，8个城市出现同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地开发面积数据中，9个城市下降幅度超过50%。
　　中房协建议，地方政府应适当调整土地出让底价，加快完成土地供应计划。换言之，就是建议地方政府降价卖地。除此之外，由于房地产紧缩性调控带来地方土地财政下降，进而影响到了保障性住房建设任务的进展。对于住房保障工程建设进展滞后的问题，朱建议，除了加紧督察之外，更要让地方政府结合实际，将保障性住房和当地商品房、租赁房市场规划结合起来通盘考虑。

观点探讨：
　　著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲： GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%，是经济增长正常回调的结果，不要拿房地产投资下降影响GDP(国内生产总值)来吓唬人。
　　著名经济学家易宪容：尽管当前房地产调控效果仍有待于观察，但据不久前国家电网公司的一份不完全调查显示，目前我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房约6540万套。这种现象，足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。
　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：当前市场量跌价滞，正处于调整的第一阶段。今年三四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。楼市调控使经济陷入二次探底的可能性并不存在。
中国社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任张晓晶：要坚持楼市调控不动摇，楼市调控，有可能影响一点经济增长速度，但这是调控的必要代价。

问题三：二三线城市房地产仍有黄金十年？
　　在博鳌房地产论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟再次重申他最近一个非常有影响力的观点——“房地产业将终结黄金十年”；中原集团主席施永青也在演讲中表示对内地楼市“短期看好长期谨慎”，认为城市化进程放慢会影响房地产业的发展机会。但是，来自哈尔滨的开发商——宝宇地产董事长龚保民却认为，二三线城市还将会有黄金十年。“二三线城市，未来的房价走势一定是上涨的，并且在十年内肯定上涨。”这一席话，令参与博鳌房地产论坛的700位开发商眼前一亮。

观点探讨：
　　住建部政策研究中心主任陈淮：有四方面我们是可以肯定的：坚定不移地盖更多的房子，坚定不移地完善住房保障体系，坚定不移地支持农民工进城和发展二三线城市。希望房地产业在分析政策时，不要把所有的政策都当成宏观调控政策。比如说大家都在讲通胀，维护国民经济稳定运行需要调整利率，不一定冲着房地产来。不管房地产是繁荣还是低迷，该升息还得升息。另外税收政策、保障住宅以及保增长、保民生、保就业等政策，都和房地产宏观调控无关。
　　中原集团主席施永青：估计短期房地产价格和交易量都会上升，但长远来看，我对中国房地产其实是有担忧的。房价上涨是早晚的事，这很有可能引起中央政府的进一步宏观调控，而房地产业内对城市化前景过于乐观。现在每年有1000多万农民进城，但这种情况是不是可以永远保持呢？农民进城的基础是工业化，只有城市工业发展了，才有工作给农民做。工业不增长，不可能有这么多农民进城。如果不解决基层民众需求，工业化程度就没法提升，现在已经产能过剩了，这是将来房地产需求面临的很大问题。未来竞争不能单靠政策、地价上升，开发商还需要在管理能力、市场能力、监控成本能力和产品质量上比其他开发商有领先的优势。
　　宝宇地产董事长龚保民：二三线城市依然有黄金十年，中央政府拿出优惠政策鼓励地方政府大量建设廉租房和保障性住房，地方政府要在三五年内完成目前城市区域内的保障性住房建设。未来十年，地方政府要通过土地的运营来解决这个资金。因此对二三线城市未来十年的房地产很看好。并且广大的农村市场是“未来地产发展转型的商机”，如果谁先占领这个区域，谁就占领了商机。......... 　　　 （本报综合）