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差异化应对新政区域外拓展市场

更新时间:2018-03-19 12:36:56 来源：www.okzjj.com 编辑：本站编辑　已被浏览 次 查看评论
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　　为了应对不断攀升的高房价，满足低收入群体的购房需求，2010年国务院颁发了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，给中国房地产市场带来了很大的震动。新政对我市的房地产市场会有怎样的影响，我市的房地产市场今后的发展趋势是什么？让我们听听张家界湘银置业有限公司总经理郭新伟的看法。
　　问： 您认为房价高涨的原因是什么，通过国家调控，楼市拐点真的来了吗？
　　郭新伟：国务院出台一系列针对房地产业的新政，最根本原因是抑制过快上涨的房价。而房价高涨的直接原因主要有三个：第一，成本推动。近年来，土地成本大幅上升，各种规费大幅度上调，建筑成本提高。另外，随着消费者对楼盘品质要求的提高，使开发商不断提升楼盘品质，这种提升也带动房价的提升。第二，资本结构调整。大量的民间资本、境外资本、非房地产资本，甚至部分股份资本都涌入房地产市场，这也是导致房价大幅上升的原因。第三，房地产的投资盈利性。房地产投资有两个重要特点：其一，抗风险性强，因为它是不动产，是实实在在摆在投资者面前的；其二，投资收益显著，正是基于这两点，各种各样的资本争相进入房地产市场。正是以上这些原因，促使了房价的大幅上涨。而房价高涨直接导致了两个严重后果：第一，大量低收入群体无力购房；第二，出现大量的闲置房形成房产泡沫。
　　房价的涨落说明了两个问题：第一，中国房地产市场在城市化的过程中，已经由完全满足本地居民的住房需求演变成全国性的市场；第二，房地产市场开始演变成资本市场。中国的资本市场不发达，大量的民间资本囤积在户，相对于大涨大落的股市，投资者认为房地产投资是比较稳妥的一个投资领域。在温州，有很多房地产销售公司，为投资者搭建平台，拉起纽带，投资面向全国，这种大量的分销公司的存在，说明我国房地产市场已经开始演变成为资本市场。
　　当然，解决房价并不是说非要通过对房地产的打压，还可以通过严格的财政政策、信贷政策、土地政策的控制。我认为，此次新政调控时间不会超过一年。 国家以一系列的大动作来调控一线城市的房价，已造成许多大城市房价的回落。但我认为这只是调整性回落，并不是中国整个房地产市场的整体回落。
　　中国在全力推动城市化发展进程，而房地产经济一直是伴随整个城市化的进程而发展的。在经济发展中，中国有20%的农村人口涌入城市，这20％的人口的住房需求将会很大程度地促进房地产经济的发展。我认为所谓的拐点还未到来，中国房地产市场的发展将呈不断上升的趋势，虽然其中仍有潮起潮落的变化。
　　问：您认为张家界房地产业的发展方向应如何确定？您觉得此次国家大动作的调控政策，会对本市的房地产市场造成什么影响？原因是什么？
　　郭新伟：伴随着城市化的发展， 张家界房地产的发展前景广阔。张家界房地产的发展、包括城市建设，我认为要紧扣两个主题：一是把张家界打造成国际旅游精品城市。要把张家界打造成为国际旅游精品城市只能靠中高端楼盘，特别是高端楼盘、明星楼盘来支撑。其次，要深度挖掘提升张家界自然遗产的价值和附加值。我建议张家界城市建设要大力发展“山地文化”、“历史文化”、“民族文化”和加大同景区边缘连体，加强城市东西方向发展，以西为主，并要适当加大人口密度。
　　张家界目前是三线欠发达城市，政府财政紧张，人均收入水平偏低，这就构成了一个矛盾：一方面必须要打造高端盘，才能打造国际旅游名城；另一方面，居民收入水平普遍偏低，承受不起中高端价格的消费。这就要求张家界房地产商 “跳出三界外，不在五行中”，把张家界房地产放在一个国际化的基础上来搭建，同时做到“房子在张家界建，客户到外面找”，把大量区域外的客源，特别是一线城市的客源吸引来张家界，让他们分享张家界世界自然景观和世界自然遗产，这也是张家界城市可持续性发展的需要。
　　国家的调控政策实施“一刀切”，对于张家界这样的城市，会对房地产市场造成一定的影响。希望市委市政府采取差异化应对措施，这并不是说不要和中央政策保持一致，中央的政策针对的是一、二线城市，一、二线城市与张家界这样的城市之间经济社会发展高度不平衡。因此，政府要认真研究整个国民经济态势，研究近段时间以来一、二线城市房价上涨的原因和后果，研究中央政策主要是解决什么问题，要采取针对张家界自身情况的财政政策、信贷政策、土地政策、税收政策等。
　　现在张家界投资者不是太多，而是太少！我们要呼吁更多的投资者来张家界投资置业，分享世界顶尖级的自然景观资源，对自然遗产进行边缘占有，从而带动张家界经济的发展。
张家界房地产要成功走出去，离不开市委、市政府政策、措施的支持，比如为了吸引外地人在张家界买房置业，可以出台一项政策，对于来张家界购房的外来人，颁发“名誉市民”称号，享受同本地人一样的社会福利，在买房、旅游等方面享受本地人待遇。这些都是不错的做法，许多地方推行过并取得了不错的效果。
　　问：新政的出台，对贵公司的楼盘“天门壹号”销售有影响吗？“天门壹号”在市场预计中价格将有提升的趋势，您对这个事情作何解释呢？
　　郭新伟：房地产新政对“天门壹号”如果说是影响，更多的应该是心理影响，而真正的影响不会太大。我们的客户群体为高端人群，他们的承受能力一般不会太弱。目前，“天门壹号”不是大规模涨价而是对价格体系不合理的部分进行战略性调整，其主要原因一是现行建筑主材价格不断上涨，建安成本已大幅增加；二是从今年3月份开始项目报建规费标准上调了12%—15%，导致成本增加了150元/平米；三是我们将“天门壹号”从“张家界的天门壹号”调整定位为“世界的天门壹号”，从区域内走向区域外市场，在这样的高定位下，要面对区域外市场的竞争，对楼盘提高品质就会有更高的要求，景观、配套等成本无疑会增长。“新国十条”已经来了，不管什么时候，办法总比困难多，本地市场粥少僧多，我们要将“天门壹号”拉向区域外市场，目前已经有16个省外的客户在我们这里买房，其中包括北京、上海等一线城市的客户，这是一个无穷大的空间，我们对此充满信心 。
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