合同签订与贷款申请

.......... 五一假期还散发着余热，短暂的三天时间有人旅游，有人回家探亲，也有人趁着假日的优惠活动看房买家电等。对于五一购房的人来说，从购房前的准备、开始选房至今，已是决定购房的关键时候。看房，选好房之后，当然要签订购买合同，同时了解购房后的一系列问题，特别是贷款问题。
如何签订购房合同
签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。
在签订购房合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
一、 关于房屋面积方面的条款
购房按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。房屋面积有出入的情况常有，但由于业主的疏忽，最后才意识到这样的情况，结果就是房款交了，问题迟迟得不到解决。　　
二、 关于履行合同的期限与价格、收费、付款额的条款
　　购房时合同应注明房屋交付的日期，价格条款应当比较明确，同时要有约束开发商不得随意加价的条款，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。
三、 关于房屋质量的条款
　　购房者在签合同时一定要详细地把对房屋的质量要求写进合同。如：墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，房屋抗震等级以及房屋的保质期、附属设备保持期等。
四、 关于售后物业管理的条款
　　这是购房者在签合同中容易忽略的内容，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。
五、 关于违约责任的条款
包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关的延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。　
如何申请贷款
　　在签订合同以后，一般家庭都无法交付全款，需要贷款。但是，当购房者真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明他们对贷款知识的了解很不全面，而购房者对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会。因此，购房者想要在购房时办理贷款，就必须先了解与贷款相关的常识，并选择最适合自己的贷款方式。
通常情况下，住房贷款有三种：商业贷款、公积金贷款和组合贷款。跟商业贷款来比，公积金贷款利率比较低，五年以上的公积金利率是3.87，商业贷款第一套房是4.16，相差2%点多；在利率方面，住房公积金会更好一些，商业贷款一般说30年，但是一般的银行都不会贷到30年，都是20年左右，所以如果可以选择公积金贷款的时候要选择公积金贷款，有一些公积金的额度不够，就可以考虑一部分用公积金贷款，一部分用商业贷款来组合。
申请贷款后有几个需要注意的方面：
..... 一是申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金缴存期将发生变化，如果不满足公积金贷款的相关对缴存期的规定，将不能申请到公积金贷款。
　　二是在借款最初一年内不要提前还款。按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。
　　三是还贷有困难可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还的贷款本金、利息，银行就会受理延长借款期限申请。但是，借款期限变更按规定一般只可办理一次。
...... 四是贷款还清后要持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
...... 五是申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，所以应当妥善保管合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
如何选择贷款银行：
大部分的消费者都会选择贷款购房，乍一看，银行政策都差不多，但是细节上可能不一样，作为消费者，应该详细的了解银行有关贷款的细则规定，根据自己的情况，挑选贷款银行。
还款方便程度是左右贷款选择的因素，哪家银行的网点多，对自己还款来说比较方便，这个是要考虑的。
还有一点很重要，即消费者贷款的时候也应该了解银行不同的理财产品，选择适合自己的。比如说现在很多银行推出新的产品，还款方式上，像双周供、气球贷等等，还有存抵贷的方式，也就是说消费者本身有资金的时候，没有很好的理财渠道，可以把这个钱存入到还款账务上，这个时候银行视同你已经还了这部分款，因为贷款利率要比一般的存款利率高很多。类似这方面的理财产品，消费者应该仔细的分析、比较，这样省出来的钱也是不可小看的。
实际上，购房需注意的事项远远不止这些，所以购房者应当更多的关注相关信息，自主去了解相关知识，做一个智慧型的购房者。
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