经过一系列的楼市新政调控，2010年的楼市可谓是变幻莫测，经历颇多。目前，房地产市场在调控的轨道上一波三折，房贷首付上调、房产税改革等浪潮不断侵袭，限购令也实时浮出水面，成为楼市关注焦点之一。越来越多的人开始深入探究楼市限购令，对房地产市场进行分析，对投资置业给予一定引导。在此，我们也对众多观点进行梳理综合，希望可以对众多关注者或置业者提供一些有利信息。
观点一：“限购令”频出暗示地产调控升级
今年4月30日，北京出台了首个限购令；9月30日，深圳出台第二个，此后限购令迅速推广，厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、温州、天津、海口、广州、三亚、大连等，均出台了相应的限购令。众多城市陆续发布限购令，成为本轮房地产二次调控的主要焦点。严厉的限购政策，在楼市成交上，立刻见到了效果。国庆后一周，北京、深圳等地楼市交易数据显示，受新政影响，成交量环比大跌约六成。同时，限购令引发购房者与开发商之间纠纷不断，新一轮退房潮隐现。
与此同时，房产税的改革也在不断酝酿。总体而言，市场认为如果房价继续上涨，政府有可能出台更为严厉的调控措施，在房产税的靴子未落地的情况下，难言“利空出尽”。
尽管房地产调控有升级的可能，但市场对此的预期是相对充分的。在9月中旬的调查显示，46.51%私募认为如果房价继续上涨，国家会出台更加严厉的政策来打压房价，仅有6.98%私募认为国家不会更加严厉的打压，46.51%私募持不确定态度，认为需要进一步观察。超过四成的私募认为房地产宏观调控有可能进一步“升级”。值得注意的是，多数私募认为二次调控不会带来市场的系统性风险，主要是上一轮房地产调控对于经济的冲击，市场已经作了较为充分的预期；同时，在经济放缓的背景下，房地产调控的空间也有限。因此，即使未来有新的政策出台，对市场的冲击也相对有限。相反，房地产市场挤出的资金，以及升值背景下涌入的热钱，将可能导致市场流动性过剩行情继续保持。 ——（中财网）
观点二：限购房政策恐适得其反
对于过热的房地产市场，运用行政、法律与市场的手段进行调控未尝不可，但最近出台的限购房政策以一刀切的行政手段，违背市场规律之事，结果将是，既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴含的基本价值观。
根据各城市出台的限购房政策，不管是尚未购房的居民，还是拥有多套住房的居民，一律可以再购一套新商品房。与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励：他们不必多付出成本，还能够再拥有一套住房的购买权。没有已购房基数的限定，限购政策反而成为拓展房地产市场的手段。
9月29日新政出台后，大部分城市商品房成交量急挫，但价格依然坚挺。这说明市场仍处于观望阶段，在全球货币发行量有增无减的情况下，出台限购政策有害无利。
要抑制房地产投资，有很多合法、合理、合乎规则的办法。如动用货币手段，严格控制国内的通胀压力，使房地产市场价格失去上升动力；如动用已有的财税手段，对拥有两套以上住房者征收物业税，以体现多占用资源者多纳税的公平原则，使房地产市场回归到以消费者需求为主体的健康市场。房地产新政细则要想收效，必须动既得利益者的蛋糕，必须通过房产税与货币手段平抑市场。 限购房新政没有区别不同的购房阶层，这种对所有居民的一刀切做法，是对政府价值观、对市场效用的双重考验。 ——（国际在线）
观点三：住房限购或引发四类案件激增
10月18日，南通有关民法专家在接受记者采访时认为，限购新政可能会使审判领域出现一些新的情况和新的问题，引发四类案件激增。..
一是房屋买卖合同纠纷有可能增多。随着“限购令”的实施，部分已缴纳购房定金或已支付购房款但尚未办理房屋产权过户的买房人，因不符合买房条件而要求退房，部分购房人虽符合购房条件，但因贷款首付提高无力支付购房款而违约，可能引发房屋买卖合同纠纷增多。..
二是离婚纠纷有可能增多。“限购令”多以家庭户为单位，因此，购房人可能以假离婚的方式，达到分户的目的，从而取得购买第三套住房的资格。因此，通过民政部门或法院诉讼的方式进行假离婚的有可能增多。..
三是借款合同纠纷有可能增多。房产“限购令”的实施，将有效控制购房投机行为，抑制需求，因此，房屋价格有可能下降。部分房屋抵押贷款的购房人可能会因房屋贬值而无力偿还贷款，导致借款合同案件增多。..
四是行政诉讼案件有可能增多。各地虽已出台“限购令”，但并未出台实施细则进行细化，如对实施时间、家庭户的认定等方面未作详细规定，购房人可能因房屋产权管理部门拒绝登记而提起行政诉讼；购房人因家庭户口分户问题，可能与公安机关产生行政争议而提起行政诉讼。 ——（新华报业网讯）
观点四：“限购令”使部分投资客转战海外
多个城市相继出台的“限购令”，使不少具有一定经济实力的国内购房者将目光转向国外房地产市场。
高力国际物业部董事王璐在接受新民网记者采访时表示，近期限购政策的出台大大影响内地投资者的国内投资计划，她预计未来一段时间内将有大批内地投资者会转战海外地产。
“近期有海外投资意向的购房者数量明显增加，比如在我们上周末举办的一个英国伦敦住宅项目的推介会上，当即就有十套房源成交。虽然投资房产本身并不能达到移民的目的，但可以作为未来移民时个人资产评估的一部分，这点吸引了不少购房者。”王璐告诉新民网记者。
以加拿大为例，高力国际预计未来10～30年其房地产市场将继续繁荣，其中温哥华地区的升值空间有望达到20%～40%。而作为全球最大的移民国家之一，加拿大良好的投资环境，低抵押贷款率，宽松的信贷政策无疑将吸引大批投资者，尤其是中国内地投资者的关注。
关于海外投资房产，有业内人士指出，因为国外租金收益率较高，加上很多国家对于房产交易征收高额税赋，所以购房者在选择购买国外房产时应当更加追求长期的稳定回报。——（新民网）
观点五：限购潮令房企雪上加霜，资金紧箍咒加速房企整合
A股地产公司再融资已关闸一年多，近期，二次调控掀起的“限购浪潮”令房企已然紧绷的资金链再度雪上加霜。一方面，今年以来不断膨胀的土地购置量和开发投资额令房企的存货值显著上升；另一方面，信贷、信托、增发、企业债等融资形式齐收紧。限购令下市场再度趋冷，房企经营性现金流将面临更严峻考验。业内预计，部分中小开发商很可能因资金困局而被迫降价促销乃至面临被整合的命运。
新一轮房地产调控的主要手段，是通过大幅降低购房按揭的杠杆率，收缩开发商的“预售账款”这一重要资金来源，从而减少房地产消费市场上的流动资金。几次调控叠加效应，几乎导致楼市流动资金减少近一半。一直以来，以定金和预售款为主的楼市流动资金占到房企资金来源的四分之一强。
业内人士指出，资金饥渴和开发升温并存，销售趋冷和库存上升并存是目前房地产行业的主要矛盾，而形成这些矛盾的主要原因是房价高企。由于房地产开发周期较长，市场形势的变化不会立即反映到土地储备和开发领域，因此，开发商的资金问题也往往会“陷得很深”。
不过，从行业惯例看，资金问题将主要集中于中小房企，部分企业很可能降价促销甚至变卖资产。大型房企虽然也已出现资金压力，但多数仍处于安全经营状态，其应对危机和资产周转的能力也远强于中小房企。而随着调控的深入，行业洗牌和整合将加速。
——（中国证券网）
后记：至10月15日广州出台限购令，京沪广深四大一线城市全部实行限购，其中，北京限购令出台时间最迅速，广州最晚，却最为严厉。此外，杭州、温州、三亚、海口、天津、厦门、重庆等几乎所有重点二线城市也全部出台了类似限购政策。
相比过去的政策调控，以限购令为代表的二次调控更加严厉，更紧跟现实，也更彰显了国家打压高房价的力度与决心。从长远来看，这一措施可以有效拒绝房产投资性客户的介入，能够起到抑制房价过高过快上涨的现象。不过“限购令”毕竟出台的时间还很短，能否真正起到打压房价的作用还有待观察。而“限购令”本身只直接作用于成交量，从细则生效的时段来看，更多的是对房地产市场信心的打压，只是房价上涨过快的根本原因是市场供求的极度不平衡，要想打压房价，使楼市健康有序发展，还必须解决根源问题。
（本报综合
 |
湘公网安备 43080202000185号