“商改住”是楼市调控的“强心剂”？还是“摇头丸”？

　　在严厉的政策打击下，尤其是限购政策的袭击，北京楼市逐渐降温，但是游离在“限购”风暴之外的“商住两用项目”开始备受追捧：房企把一些空置的商业用房经过施工改造，变成一些商品房来进行出售。这一现象引起了社会上热议，“商改住”到底能不能作为商品住房？“商改住”过程中可能遇到哪些问题？

“商改住”魅力彰显
　　虽然一轮一轮的调控压得楼市喘不过气来，但是依旧没有改变市场上的需求，人们对住房的热情仍没有降温，而当前住房尤其是市中心住房供应的稀缺，仍是当前楼市面临的一大难题。把一些空置的商业用房改建成商品住房，不仅可以缓解住房供不应求的局面，减轻商品房的压力，而且把这些由于经营不善等空置下来的商业用房进行一次“变性”手术，减少了企业的损失，也使资源进行了二次利用。
　　价格优势又成为房地产的另一大亮点。根据房地产市场的一般规律，商业地产价格通常要比住宅高出1.5倍到2倍，但是由于北京近几年住宅价格一路“水涨船高”，多数地区商用房价格与住宅基本持平，个别地区出现了商用房与住宅价格形成倒挂的现象，因此一些盈利较小甚至亏损的商业用地比那些高端或市中心的房价就相对便宜，很多人不在乎楼盘是商业性质，还是住宅性质，只要能住，就毫不犹豫地掏腰包购买。

一些问题也开始“冒泡”
　　虽说“商改住”能为楼市分担一些责任，但是它们的弊端也在逐渐显现。产权认证就是最大的问题，由于是商业用地改建成住宅，性质没有改变，消费者很可能拿不到产权证，再加上商业用途的土地产权一般为40年或者50年，如何续期尚无明确政策，法律上对这些问题都没有明确的规定和限制。
　　再如，由于土地性质的原因，“商改住”房屋每年都要征收房产税，一套100万元的“商改住”房，每年要交8400元的税。而商业性用房的水电费、物业费也明显高于住宅，这样就增加了住房的成本，加重了购房者的负担。
　　“商改住”是一个统一的矛盾体，往前一步是开阔的平原，退后一步是万丈深渊，如何抉择，就要看政府对商业住房的改造程度了，我们希望政府好的举措能够成为推动楼市合理发展的一剂长期有效的“强心剂”，而不是只图一时快感的“摇头丸”。
　　（搜房地产博客——贾卧龙：中华房商合作联合会执行主席）